インボイス制度は不動産の賃貸業にどう影響する？制度開始後の変化を解説
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事業用物件を貸しているオーナー（貸手側）は、テナント（借手側）との取引でインボイス制度（適格請求書等保存方式）の影響を受けます。ここではインボイス制度導入による不動産の賃貸業への影響について、具体例を交えて解説します。
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インボイス制度とは？
適格請求書（インボイス）とは、一定の記載要件を満たした請求書や領収書などを指します。従来の区分記載請求書等保存方式に基づく請求書や領収書に追記が必要な情報は、以下のとおりです。
- 適格請求書（インボイス）発行事業者の登録番号
- 税率ごとに区分した合計額および適用税率（税抜もしくは税込）
- 税率ごとに合計した消費税額など
インボイス制度導入の目的は、事業者が行う取引における消費税率と消費税額を正確に計算することです。商品やサービスを提供する事業者（売手側）は、インボイス制度のしくみや影響についてよく理解したうえで、どのように対応するか検討しなければなりません。
インボイス制度の基本的なしくみについて、こちらの記事で解説しています。
インボイス制度は2023年10月1日から開始されました。適格請求書発行事業者の登録申請から登録番号発行までにかかる期間の目安は、以下のとおりです。
- e-Taxによる提出：約1か月
- 書面による提出：約1.5か月
インボイス制度の開始にあわせて知っておきたい消費税の知識について、こちらの記事で解説しています。
個人事業主の消費税、いつから払う？納税義務と免除要件、税額の計算方法
免税事業者と課税事業者の違い
免税事業者と課税事業者の違いは以下のとおりです。
| 区分 | 納税の有無 | 要件 |
|---|---|---|
| 課税事業者 | 消費税を納める必要がある |
|
| 免税事業者 | 消費税の納税義務が免除されている | 上記の課税事業者の条件に当てはまらない場合 |
基準期間・特定期間における課税売上高が1,000万円以下の事業者は「免税事業者」です。
一方、基準期間の課税売上高が1,000万円を超える事業者は「課税事業者」となります。課税事業者は消費税の確定申告と納税が必要となるため、金銭的なコストや事務作業の負担が増加します。
なお、特定期間中の課税売上高が1,000万円を超えていても、給与等支払額の合計額が1,000万円を超えていなければ、給与等支払額によって免税業者と判定することも可能です。
不動産の賃貸業者は適格請求書発行事業者の登録が必要？
適格請求書発行事業者への登録は任意です。インボイス制度の目的は、事業者が行う取引における消費税額と消費税率を正しく把握することです。不動産の賃貸業者を含めたあらゆる業種の事業者は、インボイス制度による自身（自社）への影響を踏まえて登録するか否かを検討しましょう。
インボイス制度は不動産の賃貸業にどのような影響を与える？
インボイス制度導入によって不動産の賃貸業者が受ける影響は、以下の2つです。
- 適格請求書を交付する場合は適格請求書発行事業者への登録が必要
- 免税事業者のオーナー（貸手側）と取引するとテナント（借手側）は仕入税額控除ができない
それぞれ順番に見ていきましょう。
インボイス制度導入に関するシステムの変更点については、こちらの記事で解説しています。
インボイス制度に対応したシステムとは？導入・改修のポイントを解説
適格請求書を交付する場合は適格請求書発行事業者への登録が必要
インボイス制度に対応するためには、適格請求書発行事業者への登録が求められます。適格請求書を交付できるのは「適格請求書発行事業者の登録を受けた事業者」のみとされているからです。適格請求書発行事業者の登録を受けるためには、登録申請書を所定の方法で提出しなければなりません。
適格請求書発行事業者への登録方法は、こちらの記事で詳しく解説しています。
適格請求書発行事業者とは？登録方法と申請書の提出先、期限について解説
免税事業者のオーナー（貸手側）と取引するとテナント（借手側）は仕入税額控除ができない
インボイス制度の導入後に免税事業者（貸手側）と取引すると、事業者（借手側）は支払った消費税額が仕入税額控除の対象外となります。納付税額の増加を避けるため、事業者（借手側）は物件を探す際、免税事業者のオーナー（貸手側）を避け、適格請求書発行事業者のオーナー（貸手側）を選択するケースが考えられます。免税事業者のオーナー（貸手側）は、既存テナント（借手側）や新たな取引先（借手側）を失う可能性もあるでしょう。
インボイス制度は不動産の賃貸業者が作成する賃貸借契約書にどう影響する？
契約書に適格請求書の要件となる項目の一部が記載されている場合は、実際に取引した事実を客観的に示す書類とともに保存することで、仕入税額控除が可能です。例えば、口座振替によって家賃を支払っているテナント（借手側）は「適格請求書の要件の一部を記載した契約書」と「通帳」をあわせて保存することで、仕入税額控除の要件を満たします。
既に賃貸借契約を締結しているテナント（借手側）には、現在の契約書に記載されていない項目を書面もしくはメールで通知する必要があります。覚書として契約書とともに書面やメールを保存してもらうことで、既存の賃貸借契約書を差し替えることなくインボイス制度への対応が可能です。
不動産賃貸業の業務別にインボイス制度の影響を解説
不動産賃貸業を営む事業者には、以下のケースが想定されます。
- 個人向けにアパート・マンションを貸しているオーナー
- 事業者（借手側）に店舗や事務所を貸しているオーナー
それぞれのケースごとにインボイス制度導入による影響を解説します。
個人向けにアパート・マンションを貸しているオーナー
一般消費者（個人）の借主から受け取る家賃は、インボイス制度の影響を受けません。住宅の家賃には消費税がかかっておらず、インボイス制度の対象外となるからです。
事業者（借手側）に店舗や事務所を貸しているオーナー
テナント（借手側）から受け取る賃料は、インボイス制度の影響を受けます。オーナー（貸手側）が適格請求書発行事業者に登録していないと、テナント（借手側）は仕入税額控除の適用を受けられず消費税の納税額が増加します。テナント（借手側）からインボイス制度の発行を求められる場合、オーナー（貸手側）はどのように対応するか検討が必要です。
インボイス制度に関する不動産賃貸業者の注意点
インボイス制度導入に関する不動産賃貸業者の注意点は、以下の2つです。
- 課税事業者になると消費税の納税が必要
- 免税事業者の場合、取引条件の見直しを求められる可能性がある
それぞれ順番に解説します。
課税事業者になると消費税の納税が必要
免税事業者の場合、消費税を納める必要はありません。しかし、適格請求書を交付できるのは「適格請求書発行事業者の登録を受けた事業者」かつ「消費税の課税事業者」です。インボイス制度への対応のために課税事業者になると、消費税を納める必要があります。今まで納めていてなかった消費税分の収入が減るため、普段の生活や事業資金への影響をあらかじめ把握しておきましょう。
インボイス制度への対応で免税事業者が取るべき対策については、こちらの記事で解説しています。
インボイス制度、免税事業者はどうすべき？仕入税額控除と経過措置について
免税事業者の場合、取引条件の見直しを求められる可能性がある
事業用物件の場合、オーナー（貸手側）はテナント（借手側）から適格請求書の交付を求められます。
テナント（借手側）はインボイス制度に対応していない物件を借りると、消費税の納税額が増えるデメリットがあるからです。
そのため免税事業者のオーナー（貸手側）は、場合によってテナント（借手側）から取引条件の見直しを求められる可能性があります。テナント（借手側）から適格請求書の交付を求められる場合、オーナー（貸手側）は対応について検討しましょう。
不動産の賃貸業者がインボイス制度に対応する際によくある質問
インボイス制度は不動産の仲介手数料にどう影響する？
不動産管理会社が不動産の売買や賃貸の取引をする際、個人・法人にかかわらず受け取る仲介手数料や各種手数料には消費税が課税されています。そのため、不動産の仲介手数料はインボイス制度の影響を受けます。
不動産賃貸業のインボイス制度対応について国税庁の見解は？
国税庁によると、不動産賃貸業者がインボイス制度への対応を検討するポイントとして、下記2点を挙げています。
- 取引先（借手側）の適格請求書の必要性
- 申告にかかる事務負担
一般消費者（個人）のみと取引する賃貸業者にとっては、原則としてインボイス制度の影響はありません。その一方で、事業者（借手側）に対して事務所や店舗を貸している賃貸業者（貸手側）は、適格請求書の交付を求められる可能性があります。課税事業者になると消費税の確定申告が必要になり、事務作業が煩雑になります。判断のポイントを踏まえて、インボイス制度への対応を検討しましょう。
インボイス制度は不動産管理会社にどう影響する？
例えば、物件の修繕でリフォーム業者（売手側）に工事を依頼する際には、買手側として請求書の管理が必要です。
賃貸収入が1,000万円以下でもインボイス制度への対応は必要？
基準期間における課税売上高が1,000万円以下の場合は原則として免税事業者のため、本来であれば消費税の納付義務はありません。ただし、インボイス制度への対応は取引先（借手側）との取引条件や交渉結果を踏まえて判断する必要があります。
インボイス制度の特例措置は？
インボイス制度には「2割特例」と呼ばれる特例制度が設けられています。
インボイスを機に免税事業者から適格請求書発行事業者になった場合の税負担や事務負担を軽減するための特例です。
消費税の納税額を売上にかかる消費税額の2割にできます。2割特例は期間限定の制度であり、2023年10月1日から2026年9月30日までの日の属する課税期間が対象です。
参考：国税庁「２割特例（インボイス発行事業者となる小規模事業者に対する負担軽減措置）の概要
」
不動産の賃貸業者はインボイス制度による影響をしっかりと理解しよう
テナント（借手側）との取引において、オーナー（貸手側）はインボイス制度の影響を受けます。
売手側としては、インボイス制度によってテナント（借手側）からどのような対応を求められるか注意が必要です。契約の継続や取引金額への影響を踏まえて、インボイス制度への対応を検討しましょう。
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