インボイス制度が家賃収入に与える影響とは｜住宅や店舗などケースごとに解説
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事業者（借手側）に事業用物件を貸しているオーナーは、インボイス制度（適格請求書等保存方式）の影響を受けます。ここではインボイス制度導入によるオーナーへの影響について、具体例を交えて解説します。
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- 目次
- インボイス制度とは？
- 家賃収入のある不動産オーナーはインボイス制度への対応が必要なのか？
- 家賃収入のある不動産オーナー（個人事業主）にインボイス制度が与える影響
- 家賃収入のある不動産オーナーはインボイス制度開始後も請求書を交付しなくても問題ない？
- インボイス制度による賃貸借契約書の変更点
- 家賃収入のある不動産オーナー（個人事業主）のケース別にインボイス制度の影響を解説
- インボイス制度における家賃収入のある不動産オーナーの注意点
- 家賃収入のある不動産オーナーがインボイス制度に対応する際によくある質問
- 家賃収入のある不動産オーナーはインボイス制度による影響をしっかりと理解しよう
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インボイス制度とは？
適格請求書（インボイス）とは、一定の記載要件を満たした請求書や領収書などを指します。従来の区分記載請求書等保存方式に基づく請求書や領収書に追記が必要な情報は、以下のとおりです。
- 適格請求書（インボイス）発行事業者の登録番号
- 税率ごとに区分した合計額および適用税率（税抜もしくは税込）
- 税率ごとに合計した消費税額など
インボイス制度の目的は、事業者が行う取引における消費税率と消費税額を正確に計算することです。商品やサービスを提供する事業者（売手側）は、インボイス制度のしくみや影響についてよく理解したうえで、どのように対応するか検討しなければなりません。
インボイス制度の基本的なしくみについて、こちらの記事で解説しています。
インボイス制度は2023年10月1日から開始されました。適格請求書発行事業者の登録申請から登録番号発行までにかかる期間の目安は、以下のとおりです。
- e-Taxによる提出：約1か月
- 書面による提出：約1.5か月
インボイス制度の開始にあわせて知っておきたい消費税の知識について、こちらの記事で解説しています。
免税事業者と課税事業者の違い
免税事業者と課税事業者には、以下のような違いがあります。
| 区分 | 納税の有無 | 要件 |
|---|---|---|
| 課税事業者 | 消費税を納める必要がある |
|
| 免税事業者 | 消費税の納税義務が免除されている | 上記の課税事業者の条件に当てはまらない場合 |
基準期間・特定期間における課税売上高が1,000万円以下の事業者は「免税事業者」です。
一方、基準期間の課税売上高が1,000万円を超える事業者は「課税事業者」となります。課税事業者は消費税の確定申告と納税が必要となるため、免税事業者から課税事業者になる場合は、金銭的なコストや事務作業の負担が増加します。
なお、特定期間中の課税売上高が1,000万円を超えていても、給与等支払額の合計額が1,000万円を超えていなければ、給与等支払額によって免税事業者と判定することも可能です。
家賃収入のある不動産オーナーはインボイス制度への対応が必要なのか？
インボイス制度の目的は、事業者が行う取引における消費税額と消費税率を正しく把握することです。
適格請求書発行事業者への登録は任意のため、未登録でもこれまでと同様に事業を継続できます。不動産オーナーへの影響は、貸している物件の種類によって異なります。まずは自身（自社）への影響をしっかりと理解したうえで、方針を検討することが重要です。
家賃収入のある不動産オーナー（個人事業主）にインボイス制度が与える影響
個人事業主の不動産オーナーがインボイス制度により受ける影響は、主に以下の2つです。
- 適格請求書を交付する場合は適格請求書発行事業者への登録が必要
- 免税事業者のオーナー（貸手側）と取引すると事業者（借手側）は仕入税額控除ができない
それぞれ順番に解説します。
インボイス制度対応に関するシステムの変更点については、こちらの記事で解説しています。
適格請求書を交付する場合は適格請求書発行事業者への登録が必要
適格請求書を交付できるのは「適格請求書発行事業者の登録を受けた事業者」に限られます。だれでも自由に交付できる書類ではなく、登録が必要です。適格請求書発行事業者の登録を受けるためには、申請書に必要事項を記入し所定の方法で提出します。
適格請求書発行事業者への登録方法は、こちらの記事で詳しく解説しています。
免税事業者のオーナー（貸手側）と取引するとテナント（借手側）は仕入税額控除ができない
テナント（借手側）が仕入税額控除の適用を受けるためには、適格請求書発行事業者のオーナー（貸手側）との取引が必要です。免税事業者のオーナー（貸手側）は、テナント（借手側）から消費税分の賃料値下げを交渉される可能性があるでしょう。
家賃収入のある不動産オーナーはインボイス制度開始後も請求書を交付しなくても問題ない？
インボイス制度開始後、オーナー（貸手側）が家賃の請求書を都度交付する必要はありません。
契約書に適格請求書の要件の一部が記載されていれば、実際に取引をした事実を客観的に示す書類と共に保存することで、テナント（借手側）は仕入税額控除ができます。具体的な例は以下のとおりです。
- 口座振替の場合：適格請求書の要件の一部が記載された契約書＋通帳
- 口座振込の場合：適格請求書の要件の一部が記載された契約書＋振込金受取書
なお家賃を手渡しで支払っている場合、テナント（貸手側）はオーナー（貸手側）から一定期間の賃借料について、適格請求書の交付を受け保存することで、仕入税額控除の適用を受けられます。
インボイス制度による賃貸借契約書の変更点
インボイス制度導入による賃貸借契約書の変更点には、2つのケースが想定されます。
- 既存契約の場合
- 新規契約の場合
それぞれ順番に解説します。
既存契約の場合 覚書を発行
事業者（借手側）の場合、現在契約中の賃貸物件に関する賃貸借契約書が適格請求書の要件を満たすためには、以下2つの事務作業が必要です。
- 現在の契約書に記載がない適格請求書の要件をオーナー（貸手側）から覚書として通知（書面もしくはメール）
- 事業者（借手側）は覚書と契約書をともに保管
適格請求書発行事業者の登録番号のように、適格請求書の要件には従来の賃貸借契約書に記載されていない項目が含まれています。覚書の通知に加えて「適格請求書の要件の一部を記載した契約書」と「通帳や振込金受取書」をあわせて保存することで、仕入税額控除の要件を満たします。
新規契約の場合 賃貸借契約書に必要事項を追記
2023年10月1日以降の賃貸借契約書には、適格請求書の要件を記載する必要があります。
住宅の賃貸借契約は非課税でありインボイス制度の影響を受けないものの、制度に対応した書式に変更しておくのが望ましいでしょう。借主（借手側）が仕入税額控除の適用を受けるため、記載内容に漏れがないよう注意が必要です。
家賃収入のある不動産オーナー（個人事業主）のケース別にインボイス制度の影響を解説
個人事業主が受け取る家賃収入の種類には、以下2つの例が挙げられます。
- 個人向けにアパート・マンションを貸しているケース
- テナント（借手側）に店舗や事務所を貸しているケース
インボイス制度が個人事業主の家賃収入にどのような影響を与えるか、ケースごとに解説します。
個人向けにアパート・マンションを貸しているケース
賃貸マンションやアパートを借りている一般消費者（借手側）から受け取る家賃は、インボイス制度の影響を受けません。住宅の家賃は消費税がかからない非課税取引とされているからです。社宅のように「住むのは個人、契約者は事業者（借手側）」の場合も非課税取引であるため、インボイス制度の影響は受けません。
事業用にテナント（借手側）に店舗や事務所を貸しているケース
事業用に店舗や事務所として貸す場合は、消費税がかかります。つまり、テナント（借手側）から受け取る賃料は、インボイス制度の影響を受けます。
オーナー（貸手側）が適格請求書発行事業者に登録していないと、適格請求書を受け取れないため、テナント（借手側）は仕入税額控除ができません。事業用の賃貸物件がある場合、テナント（借手側）から適格請求書の交付を求められるので、オーナー（貸手側）は対応をする必要がでてくるでしょう。
インボイス制度における家賃収入のある不動産オーナーの注意点
インボイス制度に関して、家賃収入のある不動産オーナーが注意するべきポイントは、以下の3点です。
- 課税事業者になると消費税の納税が必要
- 不動産オーナーが適格請求書発行事業者未登録の事業用物件は、テナント（借手側）から取引条件の見直しを求められる可能性あり
- 事務作業の煩雑化
それぞれ順番に解説します。
課税事業者になると消費税の納税が必要
適格請求書発行事業者の登録を受けられるのは「消費税の課税事業者」のみです。免税事業者は消費税を納める必要がありません。
しかし、インボイス制度対応のため免税事業者から課税事業者になると、消費税の納税義務が発生します。免税事業者が課税事業者になると今まで納めていなかった消費税分の収入が減ります。適格請求書発行事業者の登録を受ける事業者は、納税による収支への影響を事前に計算しておきましょう。
免税事業者の場合、取引条件の見直しを求められる可能性がある
適格請求書発行事業者に登録していないオーナー（貸手側）から物件を借りると、テナント（借手側）は、適格請求書を受け取れないことで仕入税額控除ができないため、消費税の納税額が増えます。
免税事業者のオーナー（貸手側）は、インボイス制度対応でテナント（借手側）から取引条件の見直しを求められる可能性があります。
もしくは、納税負担の増加を避けるため、インボイス制度に対応している物件に顧客（借手側）が流れる可能性もあります。オーナー（貸手側）は空室リスクの増加を考慮して、インボイス制度への対応を慎重に検討しましょう。
事務作業の煩雑化
インボイス制度対応に伴って、事務作業が増えます。オーナー（貸手側）はインボイス制度における事務処理を事前に理解しておくことが重要です。
もともと課税事業者の場合は、消費税申告を行っていますが、インボイス制度の開始で作業が増えます。また、免税事業者が課税事業者になると消費税の確定申告に係る業務自体が増えることになります。
事務処理の具体的な変更点は、以下のとおりです。
- 帳簿の付け方（受取った請求書が適格請求書か否かによって記載内容が異なる）
- 消費税の確定申告
- 売手側から受け取った請求書が適格請求書か否かの確認
事務作業の負担増加は、本業を圧迫する要因になります。必要に応じて事務作業を効率化できるツールの導入を検討しましょう。
家賃収入のある不動産オーナーがインボイス制度に対応する際によくある質問
借手側が家賃の支払いを口座振込や口座振替で実施している場合、請求書の保存要件を満たす方法は？
口座振込や口座振替で家賃を支払っているとき、請求書の保存要件を満たす方法は以下のとおりです。
- 口座振替：適格請求書の記載事項の一部が載った契約書＋通帳を保存
- 口座振込：適格請求書の記載事項の一部が載った契約書＋振込金受取書を保存
契約書に基づき代金決済が行われ、取引のたびに請求書や領収書が交付されない取引であっても、仕入税額控除を受けるためには原則として適格請求書の保存が必要です。
家賃収入が1,000万円以下でもインボイス制度対応が必要？
課税売上高1,000万円以下の事業者は原則として消費税が免除されるため、本来であれば納付義務はありません。しかし、インボイス制度対応は自身（自社）の取引への影響を踏まえて判断する必要があります。
家賃収入のある不動産オーナーはインボイス制度による影響をしっかりと理解しよう
事業者（借手側）に事業用物件を貸しているオーナー（貸手側）は、インボイス制度の影響を受けます。免税事業者のオーナー（貸手側）は、事業者（借手側）から取引条件の見直しを打診される可能性があります。適格請求書発行事業者に登録するメリット・デメリットを比較して、自身（自社）の方向性を検討してみてください。
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