【2026年最新】住宅借入金等特別控除申告書の書き方は？住宅ローン控除の要件や令和8年度改正も解説

監修者： 高崎 文秀（税理士）

2026/11/04更新

税理士の視点｜この記事のポイント

• 令和8年度改正で適用期限の延長や床面積要件の緩和が行われましたが、住宅性能や借入限度額の判定は1年目に従業員の確定申告で済んでいます。年末調整では税務署から届く申告書の印字に沿って、例年どおり進めていただければ問題ありません。

監修者： 高崎 文秀（税理士）

マイホーム購入やリフォームにより住宅ローンを支払っている人は、所定の要件を満たすと住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）を受けられます。

住宅ローン控除は、1年目は納税者本人が確定申告を行わなければなりませんが、2年目からは「住宅借入金等特別控除申告書」を使って、年末調整で手続きが可能です。

本記事では、住宅借入金等特別控除申告書の具体的な書き方、住宅ローン控除の要件や手続き、令和8年度の税制改正による変更点などを解説します。住宅借入金等特別控除申告書について正しく理解し、従業員からの質問にも答えられるようにしておきましょう。

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住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）とは所得税から控除できる制度

住宅借入金等特別控除（以降「住宅ローン控除」）は、所定の要件を満たした住宅ローン利用者が、ローン残高に応じた金額を所得税から控除できる制度です。「住宅ローン減税」とも言い、この制度を利用することで、税負担を軽減できます。

2022年（令和4年）1月1日以降に入居した人の控除額は、年末残高等の0.7％です（令和3年以前は1.0％）。控除期間は入居した年や住宅の条件などにより、10年間または13年間で適用されます。所得税から控除しきれなかった住宅ローン控除額は、翌年度の住民税から控除されます。ただし、控除額は、所得税から控除しきれなかった額と、所得税の課税総所得金額等の5％（上限9万7,500円）のいずれか少ない金額です。

住宅ローン控除は、1年目に従業員本人が確定申告を行っていれば、2年目以降は年末調整で対応が可能です。その場合、税務署から発行される住宅借入金等特別控除申告書を従業員自身が記入し、企業の担当者に提出することが求められます。

• 参照：国税庁「No.1212 住宅の新築等をし、令和3年までに居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
  参照：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

年末調整書類の書き方について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

• 年末調整書類の書き方を書類別にわかりやすく解説

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住宅借入金等特別控除の主な適用要件

住宅ローン控除の適用要件は、新築住宅と既存住宅で異なりますが、2026年（令和8年）から2030年（令和12年）までに入居する場合、床面積要件はいずれも40㎡以上です。ただし、合計所得金額が1,000万円を超える人や、子育て世帯等の借入限度額の上乗せ措置を利用する人は、50㎡以上となります。

新築・中古住宅それぞれで、住宅ローン控除が適用される詳細な条件を確認していきましょう。

• 参照：国土交通省「令和8～12年の住宅ローン減税の概要」

新築住宅の場合

2026年（令和8年）から2030年（令和12年）までに新築住宅へ入居する場合、住宅ローン控除が適用される主な要件は以下のとおりです。

中古住宅（既存住宅）の場合

2026年（令和8年）から2030年（令和12年）までに中古住宅（既存住宅）へ入居する場合、共通する要件に加えて、主に以下の要件があります。

なお、令和8年度の税制改正により、一定の省エネ性能を備えた中古住宅（既存住宅）に対しては、住宅ローン控除の適用期間が10年から13年に延長されました。加えて、「ZEH水準省エネ住宅」「長期優良住宅・低炭素住宅」といった省エネ性能が高い住宅に対しては、借入限度額も拡充されています。ただし、「省エネ基準適合住宅」に関しては、借入限度額が従来の3,000万円から2,000万円に引き下げられています。

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令和8年度税制改正による住宅ローン控除の変更点

令和8年度の税制改正による、住宅ローン控除の変更点は以下のとおりです。年末調整の担当者は、従業員から質問された際に適切に回答できるよう、要点を理解しておきましょう。

• ※1 子育て世帯とは19歳未満の扶養親族がいる世帯、若者夫婦世帯とは夫婦のいずれかが40歳未満の世帯を指します。
  ※2 土砂災害特別警戒区域など、災害の危険性が高い区域のこと。

借入限度額は住宅の性能や世帯の種類、新築か既存住宅かによって異なります。しかし、借入限度額や住宅性能の判定は1年目の確定申告で決まっているため、これらの項目についてはすでに申告書に印字された状態で税務署から送付されます。年末調整の担当者はその印字を基に控除額などを計算するため、基本的に担当者が借入限度額を判定することはありません。

• 参照：国土交通省「報道発表　住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました」
  参照：国土交通省「住宅ローン減税」

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住宅ローン控除の申請手続き

住宅ローン控除を利用する場合、1年目は別途従業員本人による確定申告を行わなければなりません。確定申告を行うのは、年末調整をして源泉徴収票が発行された後です。本項目では、1年目と2年目以降の手続きを詳しく解説します。

1年目は本人が確定申告を行う

確定申告で用いる主な書類は、以下のとおりです。

なお、確定申告の期限は入居した年の翌年3月15日までです。ただし、住宅ローン控除を受けるための還付申告のみを行う場合は、入居した年の翌年1月1日から5年間提出できます。

住宅ローン控除に関する確定申告について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

• 住宅ローン控除1年目は年末調整しない？確定申告の提出書類や期限を解説

2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の適用を受ける

2年目以降は年末調整で控除が適用されます。手続きのために準備する書類は、以下のとおりです。

住宅借入金等特別控除申告書

2年目以降の「住宅借入金等特別控除申告書」（正式名称：給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書兼住宅借入金等特別控除計算明細書）は、1年目に確定申告を行った本人宛てに、税務署からまとめて送付されます。申告書は従業員が記入し、会社に提出します。

住宅ローン年末残高証明書

住宅ローン年末残高証明書（以降「年末残高証明書」）は、その年の年末時点での住宅ローン残高を証明する書類です。一般的には「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」と記載されています。ただし、金融機関によっては名称が違う場合があります。

9月以降に繰上返済をした場合には、年末残高の予定額と実際の金額が異なるため、一般的に年末残高証明書を再発行しなくてはなりません。また、借り換えをした場合は、借換後の年末残高証明書を用意し、借入額によっては所定の方法で控除対象となる年末残高を調整します。

• 引用：国税庁「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」

なお、年末残高証明書は「証明書方式」から「調書方式」への移行が進められています。「調書方式」は、2023年（令和5年）1月1日以降に居住を開始し、2024年（令和6年）1月1日以降に確定申告・年末調整を行う人に適用されます。

調書方式は、金融機関等が住宅取得資金に係る借入金等の年末残高等調書を税務署に提出し、国税当局から納税者に年末残高情報を提供する方法です。「証明書方式」から「調書方式」に移行するにあたり、金融機関等には経過措置が設けられています。

金融機関が調書方式に移行している場合、年末残高等証明書の提出が不要となります。住宅ローン控除の適用を受けるには、該当従業員本人が、「住宅ローン控除の適用申請書」にマイナンバーまたはe-Taxの利用者識別番号を記入して、金融機関に提出しなければなりません。

調書方式では、税務署から送付される「住宅借入金等特別控除申告書」を「電子交付」にするか「書面交付」にするかを選択可能です。書面交付を選択した場合は申告書の「備考欄1」に、「調書方式に対応する金融機関からの借り入れ」と手書きで追記したうえでの提出が求められます。

証明書方式では、従来どおり金融機関から年末残高証明書が発行されます。年末残高証明書は、住宅借入金等特別控除申告書と併せて従業員が会社に提出します。

• 参照：国税庁「住宅ローン控除の適用に係る手続（年末残高調書を用いた方式）について」
  参照：国税庁「『調書方式』による住宅借入金等特別控除の適用について」

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住宅借入金等特別控除申告書の書き方

担当者は住宅借入金等特別控除申告書の正確な書き方を理解し、従業員から質問があった場合に備えましょう。

• 参考：国税庁「令和8年分 年末調整のしかた 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書兼住宅借入金等特別控除計算明細書の記載例」より一部引用

住宅借入金等特別控除申告書は、従業員が居住を開始した年に応じた様式が交付されます。上記は、令和7年中に居住を開始した場合の様式です。居住を開始した年によっては、控除率や欄の構成が異なる場合があります。

まず、申告書上部の年が「令和8年」になっているかを確認します。住宅借入金等特別控除申告書は対象年数分がまとめて送られてくるため、誤って異なる年分の用紙を使わないよう、担当者は従業員に周知しましょう。

用紙の年を確認したら、会社名や会社の所在地、従業員本人の氏名、住所などを記入します。続いて、各証明書をもとに控除額を計算します。

新築、購入及び増改築等に係る住宅借入金等の年末残高①

12月31日時点のローン残高を記入します。住宅ローンが「住宅のみ」ならA欄、「土地等のみ」ならB欄、「住宅及び土地等」ならC欄、増改築等ならD欄です。2か所以上の金融機関からローンを借りている場合は、合算した金額です。

住宅借入金等の年末残高②

連帯債務者がいない場合、①の額を転記します。連帯債務者がいる場合は従業員本人が負担する割合と、その負担割合に応じた金額を記入します。

②と取得対価の額等のいずれか少ない方の金額③

次に調べるのは「取得対価の額または増改築等の費用」です。住宅借入金等特別控除申告書の下部にある「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」に金額が記載されているので確認してください。

「取得対価の額」や「増改築等の費用」の欄（ロ欄・ホ欄・リ欄）と②を比較し、少ない方の金額を③に記入します。取得対価の計算方法は、例えば住宅と土地を購入した場合「ロ欄＋ホ欄」です。

③×居住用割合④

③の金額に居住用の割合を掛けた数字を入れます。居住用割合は、住宅借入金等特別控除証明書の家屋はハ欄、土地等はヘ欄、増改築等はヌ欄に記載されています。例えば、住宅がすべて居住用なら、「居住用割合（ハ欄）」は100％です。その場合、③の金額をそのまま転記します。

住宅借入金等の年末残高等⑤

④の金額を転記します。「住宅のみ」と「土地等のみ」の両方など、複数の欄に記入した場合は、合算した金額です。

住宅借入金等特別控除額⑥

⑤の金額に、申告書に印字されている率を掛けた金額を記入します。100円未満は切り捨てです。計算結果が申告書に印字されている控除限度額を超える場合は、限度額が控除額となります。

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住宅借入金等特別控除申告書はいつ届く

従来どおりの「証明書方式」で書面交付を選んだ場合、確定申告を行うと入居2年目の10月下旬頃に、所轄の税務署から2年目以降の控除対象年数分の住宅借入金等特別控除申告書が、まとめて送られてきます。電子交付の場合は、毎年10月頃に該当年分の申告書がe-Taxメッセージボックスに格納されます。

「調書方式」で書面交付を選んだ場合は、入居2年目の11月下旬頃、該当従業員に入居2年目以降分の住宅借入金等特別控除申告書が一括で送られてきます。電子交付の場合は毎年11月中旬頃に、該当従業員のe-Taxメッセージボックスに格納されます。

「届かない」「紛失した」という従業員がいる場合は、従業員から所轄の税務署に問い合わせるよう伝えましょう。

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住宅ローン控除はいつ還付される

住宅ローン控除の還付金は12月の給与と併せて振り込むのが一般的です。ただし会社によっては、年末の賞与や1月の給与と一緒に振り込んだり、還付金だけを振り込んだりするケースもあります。担当者は従業員に、いつどのように還付するのか、あらかじめ伝えておくとよいでしょう。そのうえで、事前に定めた還付時期に間に合うように年末調整業務を進めましょう。

年末調整における還付金の還付時期について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

• 年末調整の還付金はいつ戻す？方法や還付金が発生しない人などを解説

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住宅借入金等特別控除申告書を正しく理解して年末調整を効率化しよう

住宅ローン控除は、1年目は従業員による確定申告、2年目からは年末調整で手続きを行います。2年目からは、1年目に確定申告をした従業員宛てに、税務署から対象年数分の住宅借入金等特別控除申告書が送付されます。年末調整の際はこの住宅借入金等特別控除申告書と併せて、金融機関から従業員宛に毎年送られてくる年末残高証明書も提出してもらいましょう。

ただし現在、金融機関等が税務署に直接年末残高証明書を提出する「調書方式」へ移行中です。調書方式に移行済みの金融機関で住宅ローンを組んだ場合は、年末残高等証明書の提出が不要になります。従業員が利用する金融機関の対応方式を確認し、方式に応じた必要書類を案内しましょう。

また、令和8年度の税制改正では、住宅ローン控除に関するさまざまな改正も行われました。適用期限の5年延長や床面積要件の緩和、省エネ性能の高い既存住宅の借入限度額引き上げや控除期間の拡充など、変更点は多岐にわたります。年末調整では従業員ごとに書類を回収するだけでなく、税制改正に伴う変更点にも対応が求められるため、作業が煩雑になることが予想されます。

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• ※本記事は2026年8月17日時点の情報を基に制作しています。
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