不動産を売却したら確定申告は必要？税金の特例や申告手順も解説
監修者： 齋藤一生（税理士）
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不動産には土地および建物が含まれるため、不動産売却の際には、売却する土地と建物の価格を按分して売却価格を求めます。
また、不動産を売却した際は、利益がある場合と損失が出る場合がありますが、基本的には利益が出た場合のみ申告が必要です。ただし、損失が出た場合でも申告した方が有利なこともあるので注意が必要です。
売却益があったにもかかわらず確定申告をしていないと、ペナルティが発生してしまうかもしれません。損失が出た場合でもきちんと申告して税金の特例の適用を受けられれば、節税につながる場合もあるため、あらかじめ把握しておきたいものです。
ここでは、不動産売却後に必要となる確定申告の詳細と共に、確定申告をすることで適用が可能になる税金の特例や申告手順などを解説します。
不動産売却時には確定申告が必要となる場合がある
不動産を売却した際は、基本的には確定申告を行いましょう。
確定申告とは、納税者が1年間の所得税額を計算し、税務署に申告する一連の手続きのことです。前年分の所得をその翌年に申告します。
不動産を売却した際に確定申告が必要になるのは、主に、以下のようなケースです。
不動産売却で利益（譲渡所得）がある場合
不動産の売却により利益（譲渡所得）が発生した場合には、確定申告が必要です。
不動産売却における利益とは、譲渡価額から取得や譲渡にかかった費用を差し引いた金額で、譲渡所得に分類されます。この譲渡所得は、給与所得や事業所得とは分離して課税されます。この譲渡所得がプラスであれば、確定申告が必要です。
税金が軽減される特例の適用を受ける場合
確定申告が必要なケースとしては、納税額が軽減される特例の適用を受ける場合も該当します。
不動産を売却する際は、一定の要件を満たした場合に納税額を軽減できる特例が設けられており、この特例の適用を受けたい場合には確定申告が必要です。なお、特例の適用を受けたい場合は、譲渡所得がゼロまたはマイナスになる場合であっても、確定申告はしなければなりません。
不動産売却時に損失（譲渡損失）がある場合
不動産の譲渡価額よりも取得費や譲渡手続きにかかった諸経費の合計額が大きく、譲渡所得がマイナスになった場合、つまり不動産売却で損失（譲渡損失）が出ている場合や利益がゼロであった場合には、原則として確定申告は不要です。
譲渡手続きにかかった諸経費には、不動産売却のために支払った仲介手数料や、契約書に貼った印紙税のうち売主の負担分なども含まれます。
ただし、譲渡損失が発生していても、確定申告は可能です。マイホームを売却した場合の損失を翌年以降に繰り越したい場合など、確定申告をすることで納税額を抑えられるケースもあるため、適用を受けられる特例がないかなどを確認しておきましょう。
不動産売却時に適用を受けられる税金の特例
不動産を売却する際に、確定申告を行うことで、税額を軽減できる特例の適用を受けられる場合があります。節税につながる可能性が高いため、適用を受けられる特例があれば申告を検討してみましょう。
主に、以下のような特例があります。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」とは、自宅を売却する際に10年を超えて所有していたなどの一定の要件に当てはまる場合に、譲渡所得にかかる所得税の税率が引き下げられる制度です。この特例におけるマイホームとは、自分が居宅として使用していた家屋や敷地などのことを指します。
譲渡所得にかかる税率
| 所有期間や譲渡所得の区分 | 所得税率 | |
|---|---|---|
| 通常 | 所有期間が5年超※ | 譲渡所得×15％ |
| 所有期間が5年以下※ | 譲渡所得×30％ | |
| マイホームを売ったときの軽減税率の特例適用時 | 譲渡所得が6,000万円以下 | 譲渡所得×10％ |
| 譲渡所得が6,000万円超 | 譲渡所得×15％ | |
- ※不動産を売却した年の1月1日時点での当該不動産の所有期間
例えば、所有期間が10年を超える自宅を売却して、譲渡価額が5,000万円、取得費が4,000万円、譲渡手続きにかかった費用が200万円だったとします。その場合譲渡所得は、「5,000万円－（4,000万円＋200万円）」で800万円です。
このケースで納めるべき譲渡所得税額は、通常の税率では「800万円×15％＝120万円」になります。しかし、特例の適用を受けると、納めるべき税額は「800万円×10％＝80万円」となり、40万円軽減可能です。
上記の取得費とは購入価額から減価償却費を控除して計算することにご注意ください。なお、実際に納める税額は、これに税額の2.1％の復興特別所得税を加えた金額になります。
また、この特例の適用を受けるには、売却した年の1月1日現在で不動産の所有期間が10年を超えていることに加え、売却した年の前年や前々年に同じ特例の適用を受けていないこと、買主が親子や夫婦などの特別の関係がある方でないことなどの要件があります。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、現に住んでいる自宅を売却するなど一定の要件に該当する場合、譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられる制度です。
不動産の所有期間に関係なく適用を受けられるものの、他の特例と同時には適用を受けられません。ただし、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」との併用は可能です。
特定の居住用財産の買換えの特例
「特定の居住用財産の買換えの特例」は、自宅を売却して代わりに新たな住居を購入する際に、納税すべき譲渡所得に対する課税を新居の売却時まで先延ばしにできる制度です。
例えば、2,000万円で購入した自宅を5,000万円で売却し、8,000万円の自宅に買い換えた場合には、課税対象は譲渡益である3,000万円です。しかし、特例の適用を受けた場合には、売却した年分の譲渡益には課税されず、買い換えた自宅を将来譲渡する際まで、譲渡益である3,000万円に対する課税を先延ばしにできます。
この特例の適用を受けるには、2025年中に自宅を売却することや、売却予定の自宅の所有期間が10年を超えており、かつ居住期間が10年以上であるなどの要件があります。
なお、この特例は「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」や、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とは併用できないため注意しましょう。また、新居に入居する前々年から入居する年までにこの特例の適用を受けた場合には、住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
2025年中に自宅の買い換えで譲渡損失が発生し、新しくローンを組んでマイホームを購入した場合に「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けられると、譲渡損失を給与所得や事業所得と損益通算できます。
また、損益通算で控除しきれなかった損失は、不動産を売却した年の翌年以降3年以内であれば繰越控除が可能です。
不動産売却で譲渡損失が生じても、通常は給与所得や事業所得との損益通算や繰越控除はできませんが、この特例の適用を受けられればどちらも可能になります。特例の適用には、現に自分が住んでいる家屋など、旧居宅と新居宅について要件があります。
なお、この特例は、住宅借入金等特別控除との併用が可能です。
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、2025年中に住宅ローンが残っている自宅を売却した際、譲渡価額がローン残高を下回って譲渡損失が生じた場合には、譲渡損失を給与所得や事業所得と損益通算できるという制度です。
損益通算でも控除しきれなかった損失は、不動産を売却した年の翌年以降3年以内であれば繰越控除できます。
特例を適用するには、住まなくなった日から3年以内の年末までに売却された家屋といった、一定の要件に該当する必要があります。なお、この特例と住宅借入金等特別控除は併用可能です。
不動産の売却で確定申告をする際に必要となる書類
不動産売却後の確定申告には、さまざまな書類が必要になります。主に、以下の書類が必要です。
確定申告書
確定申告を行うすべての方が提出する確定申告書 第一表・第二表に加え、分離課税用の第三表も提出する必要があります。第三表は不動産売却で確定申告をする際に必要な書類です。
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」は、不動産の譲渡所得があった場合に提出する書類です。売却した不動産の情報や譲渡手続きにかかった費用などを記載し、譲渡所得を計算します。
なお、確定申告書 第三表は、この譲渡所得の内訳書から売却金額や譲渡所得などの数字を転記して作成する必要があります。
売買契約書のコピー、売却時の手数料・税金の領収書のコピー
確定申告では、売買契約書のコピーや売却時の手数料・税金の領収書のコピーも必要です。申告する不動産の譲渡価額や手続きにかかった費用、印紙代などを証明するためには、これらの書類を提出しなくてはなりません。
登記事項証明書
確定申告をする際は、売却した不動産の登記事項証明書も添付する必要があります。登記事項証明書は、不動産の情報や所有権の移転を確認するための書類です。
不動産売却時に確定申告を行う際の手順
不動産売却後に確定申告が必要な場合には、下記のような手順で進めていきます。
確定申告は、原則、例年2月16日から3月15日（土日祝の場合は翌平日）までと期間が決まっているため、期限に遅れないよう早めに準備しておくようにしましょう。
1. 確定申告に必要な書類を入手する
不動産売却について確定申告をするために、まずは、必要な書類を揃えるところから始めましょう。
確定申告書 第一表・第二表と第三表、譲渡所得の内訳書については、税務署の窓口で入手できるほか、国税庁のWebページ「所得税の確定申告
」からもダウンロードして入手できます。
売買契約書のコピーや売却時の手数料・税金の領収書のコピーは、契約書原本や仲介会社が発行した領収書をコピーして用意してください。登記事項証明書は、法務局の窓口で申請するか、法務局オンラインシステムから取得できます。
2. 譲渡所得の内訳書を作成する
必要書類が揃ったら、譲渡所得の内訳書に記載した内容を確定申告書にも転記する箇所があるため、確定申告書類は譲渡所得の内訳書から記載していくとよいでしょう。
譲渡所得の内訳書には、譲渡した不動産の概要や譲渡価額、支払った経費などを記載して作成します。譲渡所得の内訳書は1から5面まであり、1から3面は全員、4・5面は特例の適用を受けたい場合に作成します。
譲渡所得の内訳書の書き方については以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
3. 確定申告書を作成する
譲渡所得の内訳書を作成したら、確定申告書 第三表の「特例適用条文」欄や「収入金額」欄、「所得金額」欄などに該当事項を転記します。第三表を作成し終えたら、確定申告書の第二表、第一表も記載し作成しましょう。
確定申告の書き方については以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
4. 税務署に確定申告書類を提出する
確定申告書ができたら、必要書類を添えて、確定申告期間中に管轄の税務署に提出します。税務署の窓口に直接提出するだけでなく、e-Taxでのオンライン提出や郵送での提出も可能です。
自分の納税地を管轄する税務署を調べたい方は、国税庁のWebページ「税務署の所在地などを知りたい方」で調べられます。
なお、e-Taxでオンライン提出するには、原則としてマイナンバーカードとスマートフォンなどの読み取り端末のセットが必要になるため、事前に準備しておきましょう。
5. 所得税を納付する
確定申告書類の提出が終わったら、確定申告期間内に所得税の納付も行います。
所得税の納付方法は、金融機関の口座からの引き落としによる振替納付のほか、e-Taxによる口座振替、インターネットバンキング、クレジットカード納付、スマホアプリ納付、コンビニ納付、窓口での現金納付と、さまざまな方法からの選択が可能です。
なお、源泉徴収などで、既に納めた税額が納めるべき税額を上回っている場合は、払いすぎた税額の還付を受けられます。通常の確定申告期間と異なり、還付申告の場合は、還付申告の対象となる所得が発生した年の翌年の1月1日から5年間申告が可能です。
還付金の受け取りには金融機関の口座が必要になるため、確定申告書の受取口座情報を記載する欄に記載しておいてください。
確定申告のやり方については以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
不動産を売却した際は確定申告で節税につなげよう
不動産を売却した際に譲渡所得がある場合は、確定申告が必要です。譲渡損失が出ている場合でも、税金上の特例の適用要件に当てはまる場合には、確定申告をすることで納める税額を抑えたり、還付を受けることができます。
不動産を売却した際は、適用を受けられる特例がないか確認することをおすすめします。譲渡損失があった場合でも、適用要件に該当する場合には忘れず確定申告をするようにしましょう。
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