【総ざらい】不動産賃貸業の確定申告まとめ

2023/08/01更新

この記事の執筆者浦田泉

不動産所得がある人は、確定申告において、いくつかのポイントがあります。不動産賃貸業の確定申告についての注意点などをまとめてみました。

1.不動産所得と必要経費

アパートやマンションなどを人に貸して、収入を得る不動産賃貸業。所得が発生すれば、つまり、「不動産所得」があれば、当然、確定申告を行わなければなりません。

不動産所得とは、次の1.から3.までの所得をいいます。

また、収入から経費を引いたものが不動産所得となりますが、どんなものが経費になるのかについても、押さえておきましょう。

主に、次の４つが必要経費となります。ただし、個人で使う家事上の経費と、きっちり区分しなければならないので、注意しましょう。

2.不動産所得は「家賃」とは限らない

不動産賃貸業による所得といえば、家賃ばかりがイメージされがちですが、実は、家賃による収入以外にも、不動産賃貸業による収入とみなされるものが、いくつかあります。更新料や礼金などのほか、不動産を使っての広告による収入なども、不動産賃貸業による収入とみなされます。

“更新料、礼金、頭金、敷引き（契約で借り主に返還しなくてもよい部分）など、返さなくてよい入金は総収入金額に算入し、敷金、保証金などで借り主にいずれ返還する入金は貸借対照表の預り金に計上する”

3.青色申告で不動産所得の金額から65万円（もしくは55万円）か10万円の控除を受けられる

また、青色申告者は不動産所得の金額から65万円（もしくは55万円）、または10万円を上限に、青色申告特別控除を受けることができます。もちろん、控除額の大きい控除の方を受けたいところです。まず、55万円控除を受けるためには、以下の3つの条件をすべて満たしていないといけません。

そして、2020年分の青色申告から、青色申告特別控除65万円の要件がかわりました。上記の55万円控除の要件を満たしたうえで、e-Taxによる電子申告か電子帳簿保存（2022年分からは優良な電子帳簿保存）をすることが必要です。

“大雑把に言うと、いわゆるアパートや貸家の「大家さん」としての収入は不動産所得になる、と考えてよいでしょう。最近、若い方を中心に増えているという投資用ワンルームマンションのオーナーも例外ではなく、その家賃収入は不動産所得として申告する必要があります。また、ビルの屋上や道路沿いの土地に看板を設置して広告料を受け取るような場合、その広告料は不動産所得となります。”

4.注意したい「家賃の支払い日」

契約書や慣習などで、家賃の支払い日が定められている場合、その日に入金があったかどうかにかかわらず、税金計算（所得税法）上は、支払日の属する年の総収入金額に含めなければならないので注意しましょう。

家賃や共益費などは、その支払方法についての契約内容によって、原則として次のようになっています。

参考

国税庁：不動産所得の収入計上時期

5.不動産の確定申告の方法

さらに、不動産が、どのような規模によるものかによっても、青色申告特別控除の限度額などが変わってきます。副業程度の規模なのか、事業規模なのか、自分のケースを確認しましょう。

“不動産所得は、事業的規模で貸し付けを行っているかどうかで取扱いが変わってくるのが特徴です。事業的規模かどうかということは個別に判断されます。例えば、建物の貸し付けにおいては、「5棟10室基準」というものがあります。戸建であれば5棟以上、アパートやマンションなどについては10室以上を貸し出せば事業的規模と判断できます。”

また、不動産は、建物や設備など、時の経過等によってその価値が減っていきます。そのような資産は「減価償却資産」と呼び、使用期間の全期間にわたって分割して、必要経費としていくことになります。取得したときに全額経費になるわけではないので、注意しましょう。

6.兼業で不動産の貸し付けをしている場合

また、農家の方など、自分で所有している土地や建物をアパートや駐車場等にして貸し付けている場合も多いようです。このように本業以外に不動産所得が発生した場合、本業である農業の所得とは分けた形で不動産所得用の決算書を作成します。

以上、不動産賃貸業の確定申告の際に気をつけたいことをまとめてみました。サラリーマンによるアパート経営なども増えていますから、今は考えていない人も頭に入れておくとよいかもしれませんね。

photo：Getty Images

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この記事の執筆者浦田泉

税理士。会計事務所、コンサルティング会社を経て2003年「いずみ会計事務所」を開業。自身の起業経験から、特に女性経営者の起業、会社経営、成長戦略などのお手伝いが得意分野。また、新人の経理担当者でもすぐに使えるようになる弥生会計は、顧問先への導入、指導の実績が多数ある。