家賃収入は副業になる？メリット・デメリットや確定申告について解説
監修者：齋藤一生（税理士）
2024/08/30更新
会社員など本業がある人が家賃収入を得る場合、副業に該当するのか気になっていませんか？実は、家賃収入は副業に該当する場合と該当しない場合があります。
本記事では、家賃収入を得ることが副業に該当するケースや、副業に家賃収入を得ることを選ぶメリット・デメリットについてわかりやすく解説します。保有している物件などの貸出によって家賃収入を得る場合と、物件を新規取得して家賃収入を得る場合について、それぞれ押さえておきたいポイントも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
家賃収入とは？
家賃収入とは、所有する不動産を貸し出し、入居者（借り手）から家賃として収入を得ることです。投資目的でアパートやマンションを取得して貸し出す他、転勤などで不在の間に自宅を貸し出すケース、相続などで譲り受けた物件を第三者に貸し出すケースなども家賃収入に含まれます。
また、アパートやマンションなどの住宅に限らず、土地や店舗、事務所などの貸し出しや駐車場の運営などによって得られる収入も家賃収入の一種です。
家賃収入は副業に当たらない会社が多い
家賃収入を得ることは、副業に相当するのでしょうか。結論からお伝えすると、従業員が家賃収入を得ることを副業とは見なさない企業も多く見られます。家賃収入は不労所得のため、本業に与える影響が少ないと考えられることもあるでしょう。
入居者が毎月支払う家賃を受け取るのみであれば、その他の多くの副業と比べて労力や時間がかからず、投資と考える会社が多いのです。加えて、企業の情報が外部に漏えいするリスクも低いことから、副業とは見なされないケースがあると考えられます。
また、人によっては、不動産の相続や贈与、一時転勤などの事情で持ち家を維持するために転勤の間に貸し出すなど、さまざまなケースによって家賃収入が発生してしまうこともあり得ます。こうした経緯で家賃収入を得ることになるのは、場合によっては不可抗力なことでもあり、従業員が自分の意思で副業として始めるケースだけではないからです。
したがって、家賃収入は本業に当たらないと解釈する企業が少なくないのです。
本業の企業の就業規則の確認が必要
一般的に家賃収入を得ることを副業と見なさない会社が多いものの、実際の判断は企業ごとに異なります。本業の企業の就業規則を必ず確認し、副業に関する項目に目を通しておくことが大切です。
そもそも副業が認められているのか、家賃収入を得ることも副業に含まれるのかといった点を把握しておきましょう。副業が認められていない企業や、家賃収入は副業とみなさない企業でも、経緯によって家賃収入を得ることになったことを届け出が必要な場合もあります。まずは企業の就業規則を確認してください。
公務員も家賃収入を得ることもある
公務員は基本的に副業が制限されているものの、所定の許可を得たうえでルールに則って家賃収入を得るのであれば問題ないとされています。前述のとおり、やむを得ない事情により家賃収入を得るケースも想定されるからです。
ただし、本業以外で収入を得ている事実には変わりはないため、必要な場合は届出や申請を行うようにしてください。
家賃収入の副業が事業に当たるケース
家賃収入についての判断は企業により異なるものの、基本的に、本業以外で収入を得ることは副業に該当します。また、家賃収入においては、所得税法の所得区分の基準に基づき、事業と見なされるケースがあります。どのようなケースが事業と見なされるのか、主な3つのパターンについて見ていきましょう。
貸し付けている室数や棟数が一定以上ある
貸し付けている室数や棟数が一定以上の規模に達すると、事業と見なされます。不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します。マンションやアパート、駐車場などを貸し出すことで得る所得は不動産所得に該当します。なお、不動産を売却して得る所得は譲渡所得として区別されます。所得税法による基準は以下のとおりです。
家賃収入が事業に当たる基準
- 貸間、アパート等：貸与することができる独立した室数が概ね10室以上
- 独立家屋（戸建て）：概ね5棟以上
- 駐車場経営：50台以上（5 台分で1 室分と換算）
元々自己所有していた物件を貸し出したり、マンションの一室を購入して貸し出したりする規模であれば、単純に家賃収入を得ていると見なされるケースがほとんどでしょう。
しかし、上のように第三者に貸し出す目的で一定規模以上の物件を所有している場合、所得税法においては事業的規模に該当します。
不動産投資による家賃収入が事業的規模にある
不動産投資に関しても、基本的には副業とは見なさない企業もあります。ただし、家賃収入が事業的規模に達しているようなケースでは副業と判断される可能性も否定できません。元々所有していた物件を貸し出す場合と同様、一般的には前掲の「5棟10室」が1つの目安となるでしょう。
コインパーキングなど駐車場の経営をしている
コインパーキングのように機械設備を伴う駐車場の場合、規模や収入額にかかわりなく副業と見なされる可能性があります。
元々所有していた土地を駐車場として貸し出している場合も、機械設備を取り付けているのであれば継続的な事業として取り組む意思があると見なされやすいからです。
家賃収入を得る副業のメリット
家賃収入を得ることを副業にすると、どのようなメリットがあるのでしょうか。主な3つのメリットについて解説します。
安定して継続した収入が見込みやすい
家賃収入は基本的に継続収入になるため、安定的に収入を得られる点がメリットです。特に一戸建てやファミリータイプのマンションは入居者の入れ替わりが比較的少なく、一度入居したら長期間住み続ける人が少なくありません。家賃の滞納などが発生しない限り、毎月決まった家賃収入が入ってくることは大きな魅力といえます。
本業との両立がしやすい
家賃収入を得ることが副業に当たらない企業が多い理由で述べたとおり、家賃収入を受け取るだけであれば本業に支障をきたしにくい点もメリットの1つです。物件の管理や入居者募集などを不動産会社に委託することもできるため、手間を抑えて副収入を得られます。時間的・体力的な負担が少なく、本業との両立を図りやすい副業といえるでしょう。
家賃収入が不動産所得や事業所得の場合は節税ができることもある
家賃収入は基本的に「不動産所得」に該当します。青色申告をすることで特別控除が適用できるため、節税につながる点がメリットです。また、家賃収入による不動産所得や事業所得が赤字の場合、他の所得（本業が会社員の場合は給与所得）と損益通算できます。
損益通算とは、赤字となった不動産、事業、譲渡、山林などの所得を黒字の他の所得と相殺をすることです。損益通算することによって課税所得が少なくなるため、所得税や住民税を軽減できます。
家賃収入を得る副業のデメリット
家賃収入を得ることを副業に選ぶことにはデメリットとなり得る面もあります。メリットだけでなく、以下のようなデメリットにも目を向けておくことが大切です。
初期費用や維持費がかかる
家賃収入を得ることを副業にするデメリットの1つは、初期費用や維持費がかかることがあることです。例えば新たに不動産を取得する場合、まとまった費用が必要になります。初期費用を回収できるかどうか、慎重に検討したうえで計画を立てておく必要があるでしょう。
すでに保有している不動産を貸し出す場合も、壁紙の張り替えや室内清掃などのハウスクリーニングなどメンテナンスや施設維持にも費用がかかります。必ず入居希望者が現れるという保証はなく、入居後もどの程度の期間住み続けるかは不透明であることから、かかった費用を回収できなくなるリスクがあることを理解しておくことが大切です。
なお、不動産所得を得るためにかかった費用や維持費も必要経費です。具体的には次のようなものです。
不動産所得で必要経費に該当するものの例
- 貸し出している不動産の固定資産税やローンにかかる金利
- 管理会社への管理委託料
- 貸し出している不動産の修繕費
- 個人事業税
- 賃貸建物に対する火災保険や地震保険などの損害保険料
家賃収入が減るリスクがある
マンションやアパートの場合、常に満室の状態が続くとは限りません。入居率が下がることも考えられるため、家賃収入が減るリスクがあります。一戸建てに関しても、場所や賃料によっては入居希望者が見つかりにくかったり、入居者の転勤などに伴い家賃収入がなくなったりする事態も十分に起こり得るでしょう。確実に安定収入が得られるとは限らない点を理解しておくことが大切です。
管理コストがかかる
修繕費用や清掃費用など、さまざまな管理コストがかかる点もデメリットの1つです。不動産会社に管理委託をしない場合、入居者とのコミュニケーションをはじめとする管理業務が伴うことも想定されます。副業として取り組む場合、こうした管理業務が本業を圧迫しかねません。金銭的・時間的な負担が生じる可能性があることは押さえておくべき注意点といえます。
コインパーキング経営の場合は、駐車場運営会社による一括借り上げ方式であれば管理費がかからないこともあります。管理コストを重視するなら、駐車場運営会社と契約を締結することも方法の1つです。
所有物件の貸出などで、副業として家賃収入を得る際のポイント
持ち家の貸出や相続などで保有している物件を貸し出し、副業として家賃収入を得る場合、どのような点に留意する必要があるのでしょうか。主なポイントをご紹介します。
複数の管理会社で査定を受ける
保有している物件がいくらで貸し出せるのかを管理会社に査定してもらい、査定額を確認しましょう。不動産管理会社によって査定額に差が生じるケースは決して少なくありません。1社だけでなく、複数の管理会社に査定を依頼したうえで、より高く貸し出せるところを探すことが大切です。
なお、管理会社と契約を見据えておくことも重要なポイントです。業務範囲と管理手数料のバランスや提供可能な業務の幅、集客力・入居率などの実績を比較検討し、費用面だけでなく本業との両立が可能かも含めて総合的に判断することをおすすめします。
場合によってはリフォームも検討する
物件の状態によってはリフォームしてから貸し出すことも検討しましょう。一般的に、築年数が経っている物件ほど借り手がつきにくい傾向があります。空室対策を講じておく意味でも、リフォームも視野に入れておくとよいといえます。
ただし、リフォームにかかる費用と、賃料とのバランスは考慮しなければなりません。リフォームに高額な費用をかけてしまうと、賃料によっては回収が困難になりかねないからです。副業として見込める収入との費用対効果を考慮してリフォームすべきかどうかを見極めてください。
売却についても検討する
物件の状況によっては、貸し出すのではなく売却する選択肢も含めて検討する必要があります。転勤などに伴う一時的な貸出であれば、一定期間が経過すれば再び自分自身の居住用住居として活用可能です。しかし、相続された物件などの場合は、借り手がつくような状態ではないケースも想定されます。
不動産は、所有しているだけでも維持費や税金などの負担がかかり続けます。こうしたコストを鑑みて、売却を判断するケースもあるでしょう。
副業として家賃収入を得るために物件を新規取得する際のポイント
副業として家賃収入を得るために、新たに物件を取得するケースもあるでしょう。その際のポイントを見ていきましょう。特に留意しておきたいのは下記の3点です。
物件選びは慎重に行う
副業のために投資物件として購入するなら、空室となるリスクをできるだけ低減させるためにも物件選びが重要です。需要が高いエリアかどうか、周辺の家賃相場はどの程度かなど、市場調査を実施しましょう。
中古物件であれば安く取得できる場合もあるものの、老朽化した物件は修繕費が高くなる可能性があります。物件価格だけを見て判断するのではなく、貸し出せる状態にするまでにかかるトータルのコストを見据えておくことが大切です。なお、適切な物件選びをすることは初心者には難度が高いため、相応の時間や労力がかかり、本業との両立が難しくなるケースも考えられます。
自分に合った不動産会社を見つける
物件を探す際には、不動産会社が自分に合っているかどうかも重視しましょう。集客力や入居率といった実績面も重要ですが、相談しやすい担当者が在籍していることも重要なポイントです。いくつかの不動産会社を回って、話しやすいと感じる担当者を見つけることをおすすめします。
また、物件の管理を委託する際には、提供業務の内容とコストのバランスを考慮することが重要です。コストを抑えられたとしても、自分でやらなくてはならないことが増えれば結果的に手間や時間がかかってしまいます。副業として家賃収入を得ていくのであれば、できるだけ一任できるしくみの不動産会社を選ぶのがポイントです。
不動産取得の際は、リスク面も理解する
不動産を実際に取得する際には、リスクも十分に理解したうえで購入すべきか判断しましょう。取得しようとしている物件について、所有者はなぜ売ろうとしているのか説明を受けることをおすすめします。説明に不明瞭な点があれば、何らかの問題がある物件である可能性もゼロではありません。周辺環境も含めて入念にリサーチし、不動産会社の担当者からも情報を集めるなどして、リスクの高い物件ではないか総合的に判断することが大切です。
副業で家賃収入を得る際に確定申告が必要なケース
副業で家賃収入を得る場合、どのようなケースで確定申告が必要となるのでしょうか。主なパターンを紹介しますので、必要な場合は忘れずに確定申告をしてください。
家賃収入は、基本的に不動産所得に該当し、青色申告の選択が可能です。また、下宿など食事を提供する場合や、保管責任を伴う有料駐車場の経営は事業所得、または雑所得に該当します。原則として事業的規模にない場合には、雑所得となるケースが多いでしょう。
なお、副業でも不動産の貸付が一定規模にある場合は、「不動産貸付業」もしくは、「駐車場業」として個人事業税の課税対象となります。個人事業税の不動産貸付業・駐車場業の認定基準は、都道府県によって微妙に異なることがあるので、詳細は不動産所在地の都道府県税事務所でご確認することをおすすめします。
本業が会社員で、家賃収入による副業所得が年間20万円超の場合
本業の給与所得以外の所得が年間20万円を超える場合は、所得税の確定申告が必要です。所得とは、収入から必要経費を差し引いた金額のことを指します。不動産所得の計算方法は下記のとおりです。
不動産所得の計算方法
不動産所得＝不動産収入－必要経費
経費に含まれるものの例として、固定資産税や修繕費、減価償却費などがあげられます。こうした経費を計上した結果、年間の不動産所得が20万円以下であれば確定申告は不要です。
なお、事業的規模での貸付けの場合、固定資産の存室も全額必要経費になります。例えば、取り壊し、除却、滅失その他による損失の場合も該当します。事業的規模でないときは、必要経費にできるのは、損失額控除前の不動産所得の金額までとされています。
家賃収入が事業的規模にあり、青色申告を選択する場合
家賃収入による不動産所得で、青色申告を選択している場合には青色申告特別控除を適用できます。複式簿記による記帳や電子申告（e-Tax）などの条件を満たせば最大65万円まで利益から差し引くことができるため、所得税・住民税を軽減する効果が得られるでしょう。なお、確定申告の際、青色申告決算書は不動産所得用を使用してください。
本業が個人事業主で、兼業として家賃収入を得ている場合
本業が個人事業主として事業をしていて、兼業で家賃収入を得ている場合には、家賃収入による所得も含めて確定申告をする必要があります。
例えば、保有マンションの1階でお店を経営していて事業所得を得ており、マンションの2階以上を賃貸で貸し出しているケースは不動産兼業となるでしょう。この場合は、不動産所得の収入規模にかかわらず、両方の所得を申告する必要があるのです。
確定申告書を作成する際には、本業の事業所得と家賃収入による所得の両方を記載するのを忘れないようにしましょう。
個人事業主の確定申告や不動産所得の確定申告についてはこちらの記事でも解説していますので、参考にしてください。
副業以外の理由で確定申告をする場合
副業の家賃収入が確定申告を必要としない所得額であっても、医療費控除を受けるなどの理由で確定申告をする場合は、副業の家賃収入も含めて申告する必要があります。
家賃収入の副業が確定申告不要な所得額でも住民税の申告は必要
会社員などの本業がある人が家賃収入による副業の年間所得が20万円以下だった場合、所得税の確定申告は必要ありません。ただし、所得が1円でもあれば、市区町村への住民税の申告は必要です。
住民税は所得税と同様に、個人の所得にかかる税金です。所得税の確定申告を行う場合、その結果が住民税にも反映されます。確定申告を行わない場合、正しい住民税額の算出ができないため、市区町村への住民税の申告が必要となるのです。
貸し出す相手によっては適格請求書発行事業者の登録が必要
副業として家賃収入を得る場合でも、貸し出す相手によっては適格請求書（インボイス）発行事業者の登録が必要です。マンションやアパートであっても、居住用ではなく、事務所など事業用の賃貸の場合は消費税の課税取引対象に該当します。借主が事業用として使用していて課税事業者の場合、貸主は適格請求書（インボイス）の発行を求められることもあるため、任意とはいえ、適格請求書発行事業者の登録した方が良いこともあるのです。
適格請求書発行事業者は、消費税の納税義務が生じます。また、適格請求書等保存方式（インボイス制度）に則った帳簿付けと適格請求書の発行・保存も必要となる点を理解しておきましょう。
家賃収入を得ることは副業に当たらない場合が多いものの、コストなどを踏まえて検討しよう
家賃収入を得ることは副業に当たらないと解釈する企業が多いものの、本業の企業のルールを確認したうえで判断しなければなりません。また、物件を新たに取得して貸し出したり、持ち家を貸し出したりする場合には、取得費用や管理コストがかかることも念頭に置いて検討することが重要です。収支のバランスや管理にかかる手間・時間を十分に理解したうえで、副業として家賃収入を得るべきか総合的に判断することをおすすめします。
なお、副業として家賃収入を得る場合、通常は確定申告が必要となります。収入や経費をきちんと把握するには、帳簿付けを習慣化していくことをおすすめします。
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会社員などが副業をした場合、副業の所得が20万円を超えると、原則として確定申告が必要です。副業の収入や報酬から源泉徴収をされているなら、確定申告をすれば納めすぎた税金が返金される可能性が高いでしょう。ただ、所得税の確定申告をするには、書類の作成や税金の計算など面倒な作業が多いため、負担に感じる方もいるかもしれません。
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