アパート経営を続けるならインボイス制度に対応すべき？制度開始後の影響を解説
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2023年10月1日に開始されたインボイス制度（適格請求書等保存方式）は、多くの事業者に影響があります。しかしながら、アパート経営は一般消費者へ部屋を貸し出すケースが多く、比較的インボイス制度の影響を受けにくい業種です。ただし、事務所用としてアパートの部屋を貸し出している場合、インボイス制度への対応を検討しなければなりません。ここでは、インボイス制度の概要を説明しつつ、アパート経営への影響について詳しく解説します。
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インボイス制度とは？
適格請求書（インボイス）とは、一定の記載要件を満たした請求書や領収書などを指します。適格請求書で区分記載請求書等保存方式に基づく請求書や領収書に追記が必要な情報は、以下のとおりです。
- 適格請求書（インボイス）発行事業者の登録番号
- 税率ごとに区分した合計額および適用税率（税抜もしくは税込）
- 税率ごとに合計した消費税額など
インボイス制度の目的は、事業者が行う取引における消費税率と消費税額を正確に計算することです。商品やサービスを提供する事業者（売手側）は、インボイス制度のしくみや影響についてよく理解したうえで、どのように対応するか検討しなければなりません。
インボイス制度の基本的なしくみについて、こちらの記事で解説しています。
インボイス制度は2023年10月1日から開始されました。適格請求書発行事業者の登録申請から登録番号発行までにかかる期間の目安は、以下のとおりです。
- e-Taxによる提出：約1か月
- 書面による提出：約1.5か月
インボイス制度の開始にあわせて知っておきたい消費税の知識について、こちらの記事で解説しています。
個人事業主の消費税、いつから払う？納税義務と免除要件、税額の計算方法
免税事業者と課税事業者の違い
免税事業者と課税事業者には、以下のような違いがあります。
| 区分 | 納税の有無 | 要件 |
|---|---|---|
| 課税事業者 | 消費税を納める必要がある |
|
| 免税事業者 | 消費税の納税義務が免除されている | 上記の課税事業者の条件に当てはまらない場合 |
基準期間・特定期間における課税売上高が1,000万円以下の事業者は「免税事業者」です。
一方、基準期間の課税売上高が1,000万円を超える事業者は「課税事業者」となります。課税事業者は消費税の確定申告と納税が必要となるため、免税事業者から課税事業者になる場合は、金銭的なコストや事務作業の負担が増加します。
なお、特定期間中の課税売上高が1,000万円を超えていても、給与等支払額の合計額が1,000万円を超えていなければ、給与等支払額によって免税事業者と判定することも可能です。
アパートを経営する個人事業主はインボイス制度に対応すべきか？
インボイス制度の目的は、取引の正確な消費税率・消費税額を把握することにあります。適格請求書発行事業者への登録は任意なので、自分で判断する必要があります。課税事業者の方は、適格請求書発行事業者へ登録した後の、消費税の納付税額が増えるデメリットはないので、登録をおすすめします。
インボイス制度におけるアパート経営で家賃収入を受け取る時に把握しておきたいポイント
アパート経営で家賃収入を受け取る時に把握しておきたいのが、業態によって適格請求書の交付を必要としないケースがあることです。「居住用アパート」と「事務所用アパート」に分けて、順番に解説します。
居住用アパートの貸付はインボイス制度の影響を受けない
居住用アパートの貸付は消費税の非課税取引に該当するため、インボイス制度の影響を受けません。
居住用アパートの貸付の場合は、インボイス制度に対応しなくても入居者への影響が出ないため、アパート経営者が適格請求書発行事業者へ登録する優先度は低くなります。
事務所用としてアパートの部屋を貸し出している場合はインボイス制度の影響を受ける
事務所用としてアパートの部屋を貸し出している場合、消費税の課税取引に該当するため、インボイス制度への対応を検討する必要があります。
入居者が課税事業者の場合、適格請求書を受け取れないと仕入税額控除が適用できないため、税負担が増えるからです。入居者から事務所家賃や管理費を経費精算するために、適格請求書の交付を求められる可能性があります。
インボイス制度によるアパート経営への影響
インボイス制度によるアパート経営への影響は、以下のとおりです。
- インボイス制度未対応の不動産管理会社への依頼は税負担の増加につながる
- インボイス制度に対応すると消費税の納税義務が発生する（免税事業者から課税事業者になった場合）
- インボイス制度に対応しないと事務所として利用する入居者との家賃交渉が必要になる可能性がある
- インボイス制度に対応すると事務処理の手間が増える
順番に見ていきましょう。
【課税事業者の場合】インボイス制度未対応の不動産管理会社への管理発注は税負担の増加につながる
インボイス制度に対応していない不動産管理会社（売手側）にアパートの管理を任せている場合、税負担の増加につながる可能性があります。
課税事業者のアパート経営者（買手側）は適格請求書を受け取れないため、消費税の仕入税額控除が認められず、納付税額が増える可能性があるからです。ただし、消費税の計算方法として「簡易課税制度」を選択している場合、不動産管理会社（売手側）がインボイス制度に対応していなくても影響はありません。
【免税事業者の場合】インボイス制度に対応すると消費税の納税義務が発生する
免税事業者が適格請求書発行事業者へ登録する場合、課税事業者へ変更しなければなりません。
免税事業者が課税事業者となって、インボイス制度に対応すると消費税の納税義務が発生するため、消費税を納税した分の収入が減少します。また、消費税の確定申告が必要になるので、消費税申告のための帳簿付けや消費税の確定申告に係る事務作業が増えます。
免税事業者のインボイス制度対応について、こちらの記事で解説しています。
インボイス制度、免税事業者はどうすべき？仕入税額控除と経過措置について
【免税事業者の場合】インボイス制度に対応しないと事務所として利用する入居者へ家賃交渉が必要になる可能性がある
インボイス制度に対応しないと、事務所として利用する課税事業者（買手側）へ家賃交渉が必要になるかもしれません。
入居者（買手側）が適格請求書を受け取れないと、家賃にかかる消費税分の仕入税額控除が認められなくなるからです。入居者（買手側）は、適格請求書を受け取れる物件に移転する可能性が出てくるので、買手側の納税負担が増えた金額を値引きするのか検討したうえで価格交渉をしましょう。
インボイス制度に対応すると事務処理の作業が増える
インボイス制度への対応により、事務処理の作業が増えます。
もともと課税事業者で消費税の申告をしていたとしても、適格請求書発行事業者に登録すると、適格請求書の交付が必須です。請求書・領収書などの発行には、適格請求書の要件を満たした記載が必要になります。請求書のフォーマット変更や記載項目が増えることで、事務作業が増えます。
免税事業者が適格請求書発行事業者へ登録して課税事業者になる場合は、もともとなかった消費税に関係する帳簿付けや消費税の確定申告・納税に係る事務作業が増えることになります。
適格請求書の記載方法については、こちらの記事で解説しています。
インボイス適格請求書の書き方・記載例は？要件や記載事項を見本付きで解説
インボイス制度の開始でアパート経営についてよくある質問と回答
仲介手数料はインボイス制度の影響を受ける？
不動産会社に支払う仲介手数料や各種手数料には消費税が課税されます。そのため、仲介手数料はインボイス制度の影響があります。
アパート経営者（売手側）が不動産会社を介さずに直接借主（買手側）と賃貸借契約を結ぶケースにおいて、賃貸物件を住宅用として貸し出す場合は、消費税は非課税となりますので、インボイス制度の影響を受けません。
しかし、課税事業者（借手側）へ事務所用の物件を貸し出す場合、消費税が課税されます。そのため、借手側が消費税の仕入税額控除を受けるために適格請求書の交付を求められる可能性があります。
個人で経営の不動産賃貸業での駐車場の管理はインボイス制度の影響を受ける？
駐車場の管理は消費税の課税取引であるため、インボイス制度の影響を受ける場合があります。
例えば、一般消費者（買手側）に駐車場の賃料を請求する場合は、買手側は消費税申告をしないので、適格請求書の交付を求められません。
しかし、課税事業者と賃貸契約や課税事業者が賃料を支払って使用する駐車場の場合、買手側は消費税の仕入税額控除をするために適格請求書の交付を求められる可能性があります。
時間貸しなどで、不特定の人に駐車場を貸す場合、利用者が一般消費者だけでなく、事業者であることもあるので、経費処理をするために適格請求書の交付を求められる可能性があるでしょう。そのような場合には、適格請求書発行事業者への登録をした方が無難です。
賃貸収入が1,000万円以下でもインボイス制度の対応は必要？
課税売上高1,000万円以下の場合は原則として免税事業者なので、本来であれば消費税の納付義務はありません。
免税事業者のアパート経営者が適格請求書発行事業者に登録するかは、事務所用途の貸し出しの有無で検討しましょう。しかし、入居者（買手側）から適格請求書の交付を求められるなら、対応をする必要があります。免税事業者の場合、買手側の納税負担が増えた分について、価格の見直しが必要になるかもしれません。
いずれにしても、消費税がかかる物件なのか用途を確認して、インボイス対応を判断しましょう。
アパート経営者はインボイス制度の理解を深めて対応しよう
一般消費者向けに居住用の住宅を貸し出している場合、消費税の非課税取引に該当するため、インボイス制度の影響は少ないと考えられます。
しかし、課税事業者（買手側）へ事務所用として貸し出す場合、適格請求書を交付できないと買手側は支払った家賃にかかる消費税を仕入税額控除できません。したがって、免税事業者のアパート経営者は、入居者（買手側）と家賃を協議する必要が出てくるかもしれません。インボイス制度への理解を深めて、適格請求書発行事業者になるか適切に判断しましょう。
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