不動産会社の設立から開業までの手順や流れは？設立前に検討すべきことを解説
監修者： 高崎 文秀（税理士）
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これまで不動産業に携わってきた人のなかには「自分の会社を持ちたい」「不動産取引の会社で地域に貢献したい」と考えている人もいるのではないでしょうか。不動産会社を設立する際は、事前にさまざまな準備や手続きが必要です。とくに、会社設立までの手順や不動産の管理形態、検討事項などは会社を立ち上げる前におさえておきたいものです。
本記事では、不動産会社の設立から開業までの流れと、設立までに検討すべきポイントや会社設立のメリット・デメリットを解説します。不動産会社を設立したい人はぜひ参考にしてください。
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不動産会社の設立から開業までの手順や流れを解説
不動産会社の設立から開業までの流れは、以下のとおりです。
- 業務形態を決める
- 事務所の設置を検討する
- 不動産会社を設立する
- 宅地建物取引業免許を申請する
- 宅地建物取引業保証協会へ加入するか検討する
不動産会社の設立までには、業務形態の決定や事務所の契約、書面上の手続きなど複数の課題をこなしていく必要があります。手順をおさえて、スムーズに会社を立ち上げられるようにしましょう。
業務形態を決める
はじめに、経営する不動産会社の業務形態を決めます。不動産会社の業務形態はさまざまなものがあります。主な形態は以下のとおりです。
- 賃貸業務：賃貸物件を提供し、入居者から賃料収入を得る
- 仲介業務：賃貸用・販売用不動産を仲介して収入を得る
- 買取販売業：買い取った不動産を販売して収入を得る
- デベロッパー業務：不動産開発を手掛けて販売し収益を得る
賃貸業務は、自分が所有する賃貸物件を他人に貸し出し、入居者から家賃を得る形態です。不動産投資も賃貸業務に近い性質を持ちます。賃貸業務は宅地建物取引士やマンション管理士といった資格不要ではじめられるため、開業資金が少なくて済みます。
不動産の仲介や販売、デベロッパー業務は、宅地建物取引免許の申請が必要な業務形態です。また、買取販売やデベロッパー業務は不動産売買によって収入を得るビジネスモデルであり、複数の不動産を買い付けなければなりません。そのため、多額の開業資金が必要です。
事務所の設置を検討する
不動産会社の設立時には、事務所をどこに構えるか検討する必要があります。とくに宅地建物取引業免許を申請する際は、事務所の設置要件を満たさなければなりません。
宅地建物取引業における事務所とは、以下の場所を指します。
- 本店または支店
- 「継続的に業務を行える施設」を有する場所で、宅地建物取引業に係る「契約を締結する権限を有する使用人」を置く場所
基本的にはマンションやオフィスの一角を借りて、そこを事務所とすることが多いです。
また、事務所には、本店・支店にかかわらず以下の5つの設置が義務付けられています。
- 標識の掲示
- 報酬額の掲示
- 帳簿の備付け
- 従業者名簿の備付け
- 成年者である専任の宅地建物取引士の設置
自宅の一室を事務所として会社を経営したいと考えている人もいるでしょう。その際は、以下の条件をクリアする必要があります。
- 事務所専用の出入口があること
- 壁で間仕切りされた独立スペースであること
- 事務所の形態を整えていること
戸建て住宅であれば改築やリフォームで出入口をつくれば自宅の一部を事務所として申請可能です。しかし、マンションの場合は出入口がひとつしかない場合が多く、自宅を事務所として申請するのは難しいでしょう。
不動産会社を設立する
経営形態と事務所を決めたら、不動産会社設立手続きに入ります。手順は以下のとおりです。
-
1.会社の概要を決める
-
2.提出書類を作成する
-
3.定款の認証を受ける
-
4.出資金（資本金）を払い込む
-
5.法人用の実印を作成して法務局で申請する
まずは設立する会社の概要を決めます。登記書類に記載される社名や事業の目的、発行可能株式総数といった事項を決定していきましょう。
概要に掲載する事項の内容がすべて決まったら、登記申請書や定款といった提出書類を作成していきます。定款には会社の基本情報や基本ルールを記載する必要があります。定款は株式会社・合同会社どちらの設立においても作成必須ですが、株式会社を設立する際は公証役場での認証が必要です。
定款の認証を受けたら、代表者の個人口座に出資金を払い込みます。その後、法人用の実印を用意したうえで、作成した書類を法務局に提出し、正式に会社設立を申請しましょう。登記書類に不備がなければ、1週間から10日程度で登記が完了します。
会社設立の流れについて、こちらの記事でも解説しています。
宅地建物取引業免許を申請する
不動産業を運営する際は、宅地建物取引業免許を申請しなければならないケースがあります。以下の業務内容で事業をするなら、事務所ごとに専任の宅地建物取引士の設置と取引業免許の申請が必要です。
- 不動産仲介
- 不動産開発
- 戸建て住宅・分譲マンションの販売
以上の不動産業では、事務所や営業所のような拠点ごとに、業務に従事する者5人に1人以上の割合で宅地建物取引士の設置が義務付けられています。
宅地建物取引士は、不動産の重要事項の説明や契約内容記載書への記名・押印などの業務を行います。こうした業務は、宅地建物取引士以外はできない決まりです。宅地建物取引業免許を取得するには、主たる事務所の管轄の都道府県庁宛に書類を提出しましょう。
宅地建物取引業保証協会へ加入するか検討する
最後に、宅地建物取引業保証協会へ加入するかどうか検討しましょう。宅地建物取引業の営業には、開始前に供託所へ営業保証金を供託するよう宅建業法で定められています。保証金額は以下のとおりです。
- 主たる事務所：1,000万円
- その他の事務所：1箇所ごとに500万円
不動産は高額な買い物です。売買時に買主とトラブルになった際に、不動産会社は損害補償をしなければなりません。しかし、会社設立時は資本金も用意する必要があるため、高額な保証金を用意するのは難しいでしょう。
宅地建物取引業保証協会へ加入すれば、営業保証金の代わりに弁済業務保証金分担金を支払えば問題ありません。分担金の金額は以下のとおりです。
- 主たる事務所：60万円
- その他の事務所：1箇所ごとに30万円
保証協会には、はとマークが目印の「全国宅地建物取引業協会連合会」と、うさぎマークが目印の「全日本不動産協会」の2つの大きな協会があります。どちらも入会時には分担金以外に入会費や年会費が発生します。費用は都道府県によって異なるため、事前に確認しておきましょう。協会に加入すれば、実務セミナーや税務相談などのサービスも受けられます。開業直後の経営をサポートしてもらえるでしょう。
不動産管理会社を設立する場合の業務形態
不動産の管理会社を設立する際は、管理の形態を決める必要があります。不動産会社の不動産管理形態は、主に以下の3つです。
- 管理委託方式
- サブリース方式
- 自己所有方式
どの方式にもメリット・デメリットがあります。自分が経営したい不動産管理会社のイメージと照らし合わせながら、採用する管理形態を決定しましょう。
管理委託方式
管理委託方式とは、不動産オーナーが所有する物件の管理を代わりにする業務方式です。具体的には以下のような業務をします。
- 客付け
- 広告宣伝
- 入居希望者の内見案内の対応
- 賃貸借契約の対応
- 家賃の回収
- クレームへの対応
- 契約の更新
- 定期点検＆メンテナンスの実施
- 長期修繕計画の作成
- 工事・リフォームの発注
業務は多岐にわたるため、必要に応じていくつかの業務に絞って受注したり、一部の業務を再委託したりするとよいでしょう。
管理委託方式の収入源は、不動産オーナーから支払われる管理委託費です。管理委託費は家賃の3〜10％あたりが相場で、管理業務の担当範囲によって異なります。
管理委託方式では自分で所有する物件がなくても事業をはじめられます。しかし、複数の不動産オーナーと契約しないと、収入を上げられないのが難点です。
サブリース方式
サブリース方式は、個人や法人が所有する不動産物件を相場より安い金額で借り上げて、不動産会社と賃借人とで契約する方式です。不動産会社は入居者を募集し、相場並みの賃料で入居者と契約します。収入額は入居者の家賃収入から不動産借り上げに支払った家賃を差し引いた金額です。
不動産をリースするオーナーにとっては、空室を埋めて家賃収入が減るリスクを不動産会社が対応してくれるため、安定的な収入が見込めます。その一方で、入居者との契約は管理会社名義でするため、不動産会社としては管理委託方式よりも事務作業が増えてしまいます。
自己所有方式
自己所有方式は、不動産会社が直接不動産を所有し、入居者へ貸し出す方式です。家賃収入がすべて不動産会社の収益となります。物件の収益率が高まれば、高利回りでの運営も可能です。
ただし、所有する不動産を増やしていくには、自己資金だけでは限界があります。金融機関から融資を受けなければならない場合が多いでしょう。また、不動産を取得するたびに登記費用や不動産取得税が発生するのも難点です。
不動産会社設立前に検討すべきポイントとは？
不動産会社を設立する前に検討しておきたいポイントは、以下の2点です。
- 不動産会社の設立にいくらの資金が必要か確認する
- 不動産会社の設立資金が不足するなら融資や補助金の申請を検討する
会社の設立前には、資金面のチェックを忘れず行いましょう。必要な資金額によって、取るべき行動が変わります。操業が不安定にならないよう、必ず事前に確かめるようにしましょう。
不動産会社の設立に資金がいくら必要か確認する
設立のための資金がいくら必要か確かめておけば、おおよその出資額が把握できます。不動産会社を設立するには、保証協会に加入したとしてもおよそ200万円必要です。主な内訳は以下のとおりです。
| 会社登記など設立の費用 | 20万円以上 |
|---|---|
| 保証協会への加入や分担金の支出 | 100万円以上 ※参考 全国宅地建物取引業協会
|
| 宅建業者免許申請料 | 3.3万円 |
このほかにも、事務所の賃貸料や設備費用、社用車のリース代といった支払いが発生します。また、開業直後で収入が少ない場合に備えて、当面の生活費を100〜200万円ほど用意しておくと精神的にも安心でしょう。
不動産会社の設立資金が不足するなら融資や補助金の申請を検討する
不動産会社の設立資金が不足しそうであれば、融資や補助金の活用を検討しましょう。前述のとおり、不動産会社の設立には多額の資金が必要です。自己資金だけで開業できるケースは稀でしょう。ほとんどの人が融資や補助金を活用しながら、会社設立をしていると考えられます。
もし開業資金が不足しそうであれば、日本政策金融公庫の「新規開業資金」の活用を検討してみましょう。利率は2.60〜3.70％程度で、最大7,200万円まで借りられます。また、自治体で創業・開業に関する補助金を申請すれば、返済なしで資金を調達できます。
補助金は申請時期などが決まっているケースが多いため、開業前に国や都道府県、市区町村のWebサイトで補助内容や要件を調べてみるとよいでしょう。
会社設立時の補助金や融資について、こちらの記事で解説しています。
不動産会社を設立する3つのメリット
不動産会社を設立するメリットは、以下の3つです。
- 相続税の対策になる
- 家族に給与を支払うことで生前贈与が容易になる
- 不動産売却損による他の利益との相殺が可能
会社設立のメリットは所得税や住民税の負担を減らせたり、経費算入できる項目が増えたりといった節税効果にあります。
相続税の対策になる
不動産会社の設立で、相続税を抑えられる可能性があります。事業に関する預金や不動産、設備などはすべて相続税の対象です。しかし、会社を設立していれば、自分が亡くなる前に事業承継で事業を子どもや第三者へ渡せるため、手元からさまざまな資産を手放せます。よって、相続税を抑えられる可能性があります。
なお、会社を相続する際の相続税は、不動産などの資産評価額ではなく、法人の所有する株式評価額によって決まります。会社の相続は、税理士と相談しながら進めると、適切に手続きできます。
家族に給与を支払うことで生前贈与が容易になる
会社として家族に給与を渡すことで、実質的な生前贈与が可能です。個人事業の場合は、青色申告の「青色事業専従者給与」として認められない限り、家族への給与の支払いが経費にできず、単純な贈与になってしまう可能性があります。
しかし、会社を設立すれば、家族を従業員として雇い給与を支払えます。家族は「給与所得控除」という所得控除を受けられるため、所得税や住民税の減額も可能です。
単純に生前贈与するよりも家族への税負担額を抑えられるうえ、自身としても家族へより多くの資産を残せる可能性があるでしょう。
不動産売却損による損益通算の幅が広がる
会社として不動産業を営む場合、売却時に損失が出た際に、他の利益との相殺が可能になります。なんらかの損失が出た際にほかの利益と合算することを損益通算と呼び、課税所得を減らせます。
個人が不動産を売却して損失が出た場合、他の譲渡所得との損益通算は可能ですが、事業所得や給与所得などとは損益通算できません。
しかし、会社として不動産の損失が発生した場合は、ほかの利益と合算できるため課税所得金額を減らせます。結果的に節税につながるため、税負担の緩和が可能です。
不動産会社を設立する3つのデメリット
不動産会社を設立することで生じるデメリットは、以下の3点です。
- 不動産売却時の税率が高くなる可能性がある
- 個人から法人へ物件を移すと不動産取得のコストがかかる
- 3年以内の相続は税金が高くなる
不動産会社設立のデメリットとしては、コストや手間の増加が挙げられます。以下で詳しく解説します。
不動産売却時の税率が高くなる可能性がある
不動産会社が不動産を売却すると、税率が高くなる可能性があるため注意が必要です。
個人事業主が不動産を売却すると、その利益に対して譲渡所得税が課されます。1月1日時点で5年以上所有となる土地や建物を売却すると、長期譲渡所得とみなされ所得税と住民税合わせて20.315％の税率が課されます。
法人で不動産を売却する際に課される税金は法人税です。法人税率は原則23.2％のため、より高い税率が課されます。約3％も多く税金を納めなければならないため、節税効果を実感しにくい場合があるでしょう。
個人から法人へ物件を移すと不動産取得のコストがかかる
会社として不動産業を営むと、個人から法人へ不動産の所有者が移る際の取得コストが高くなりがちです。法人が土地や建物を取得する際は、個人のときと同じように登記費用や不動産取得税がかかります。
個人名義のものを法人名義にしたい場合は、登記内容の変更時に登録免許税が発生します。売買で建物所有権が移転する際の登録免許税は、不動産価格の2％です。
また、不動産評価額が上がった場合、その分不動産取得税や登記費用も高くなってしまいます。結果的にコストの増加につながってしまいます。
不動産登記は自分で手続きできますが、専門知識が必要で、時間や労力がかかるものです。手間を省くなら司法書士に依頼するのがおすすめですが、依頼費用が発生する点には注意しましょう。
相続開始前3年以内に取得した不動産がある場合相続税は高くなる
相続開始前3年以内に取得した土地や家屋の評価額は、通常の取引価額での評価です。よって、路線価等での評価ができず株価が高く評価されてしまいます。株価の評価が高くなると必然的に相続税負担が増えてしまうため、高齢者の人が節税対策として会社を設立する際は、慎重な判断が求められるでしょう。
不動産会社の設立に必要な流れを理解して法人化するか検討しよう
不動産会社の設立までには、複数の課題をひとつずつこなしていく必要があります。とくに事前に決めておくことや用意すべきものが多く、すべて自分でするのは難しいと感じる人もいるのではないでしょうか。
しかし、手順を踏みながらクリアしていけば、比較的苦労せずに会社を設立できます。専門家の助言を仰ぐことも検討しながら法人化を進め、自分の事業で社会貢献を目指しましょう。
この記事の監修者高崎 文秀（税理士）
高崎文秀税理士事務所 代表税理士／株式会社マネーリンク 代表取締役。早稲田大学理工学部応用化学科卒。
都内税理士事務所に税理士として勤務し、さまざまな規模の法人・個人のお客様を幅広く担当。2019年に独立開業。現在は法人・個人事業者の税務顧問・節税サポート、個人の税務相談・サポート、企業買収支援、税務記事の監修など幅広く活動中。また一般社団法人CSVOICE協会の認定経営支援責任者として、業績に悩む顧問先の経営改善を積極的に行う。
