不動産所得とは？必要経費や確定申告が必要な場合をわかりやすく解説

監修者： 齋藤一生（税理士）

2025/07/09更新

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所有している不動産を賃貸に出して収入を得た方は、不動産所得の申告をしなければならない可能性があります。

不動産の貸し付けによって得た所得は「不動産所得」と呼ばれ、給与所得や事業所得とは区別されます。事業として不動産の貸し付けを行っている以外では、通常は所得税の確定申告の必要がない会社員でも、不動産所得が年間20万円を超えると、確定申告をしなくてはなりません。

ここでは、不動産所得の確定申告や計算方法について解説します。

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不動産所得とは、不動産の貸し付けで得た所得のこと

不動産所得とは、不動産の貸し付けによって得た所得のことです。税法では、「どのように所得を得たか」によって、所得を10種類に分類しています。不動産所得はその10種類の所得の1つで、不動産の貸し付けによって得た所得です。具体的には、以下の3つによって得た所得を指します。

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不動産所得で確定申告が必要となるケース

不動産賃貸業を専業で行っている場合は、不動産所得が年間95万円を超えると（令和6年分までは、48万円超）確定申告が必要です。

また、本業が個人事業主として事業をしていて、兼業で不動産の賃貸収入を得ている場合には、不動産賃貸業の収入による所得も含めて確定申告をする必要があります。

例えば、保有マンションの1階でお店を経営していて事業所得を得ており、マンションの2階以上を賃貸で貸し出しているケースは不動産兼業となるでしょう。この場合は、不動産所得の収入規模にかかわらず、両方の所得を申告する必要があるのです。

ほかにも会社員が不動産所得の確定申告が必要になるのは、基本的には、総収入金額から必要経費を引いた金額が20万円を超える場合です。ただし、申告者の働き方や他に所得があるかどうかによって変わります。

本業が会社員の場合、会社で年末調整を受けており、会社から受け取る給与（給与所得）と不動産所得以外の所得がないのであれば、不動産所得が20万円以下なら申告は不要です。ただし、副業で雑所得や給与所得を得ていた場合は、雑所得や副業の給与収入に不動産所得の金額を加えた合計が20万円を超えると申告が必要になります。

なお、令和7年度税制改正により、所得税の基礎控除の見直し等が行われました。

この改正は、原則として令和7年12月1日に施行され、2025年（令和7年）分以後の所得税について適用されます。ただし、2025年11月までの給与及び公的年金等の源泉徴収事務に変更は生じません。

つまり、2025年12月1日以降は基礎控除の金額が拡大され、年収200万円の給与所得者と同程度以下の所得金額の場合、基礎控除額が95万円になります。そのため、同日以降では、確定申告が不要となる所得金額の基準も変わり、95万円以下であれば確定申告をしなくても問題とならないでしょう。

会社員であっても、給与収入が2,000万円を超える場合や年末調整を受けていない場合などは、不動産所得の金額にかかわらず所得税の確定申告が必要です。また、本業が個人事業主で、そちらで事業所得の確定申告が必要な場合は、不動産所得の額に関係なく確定申告が必要になります。

不動産所得の金額に関係なく、ほかの何らかの事情により確定申告を提出しなければならない場合には、不動産所得の金額が20万円以下でも確定申告の必要があるということを押さえておきましょう。

また、20万円以下であっても、利益が出ていて、かつ、確定申告をしない場合には代わりに住民税の申告が必要となるのでご注意ください。

確定申告が必要な人については以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

• 確定申告が必要な人とは？条件や不要な人もわかりやすく解説

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不動産所得の計算方法

不動産所得の金額は、以下の計算式で算出されます。

総収入金額は不動産所得の収入、必要経費は不動産所得に関わる経費のことです。どのようなものが該当するか、それぞれについて解説します。

総収入金額（不動産所得の収入）に含まれるもの

不動産所得額の計算式における総収入金額とは、不動産を貸すことで得た収入を指します。いわゆる「家賃」のほかに、以下のようなものも含まれます。

必要経費（不動産所得の経費）に該当するもの

不動産所得額の計算式における必要経費とは、不動産収入を得るために支出した費用のことです。例えば、以下のようなものがあります。

必要経費（不動産所得の経費）に該当する支出の主な例

一方、以下のような支出は必要経費にはなりません。

資本的支出には、修繕によって物件の価値を高められるリノベーション費用などが該当します。このような費用は必要経費ではなく固定資産の取得原価に加算し、複数年に分けて減価償却しなければなりません。

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所得税額の計算方法

所得税額は、以下の計算式で算出します。

所得控除額とは、基礎控除や社会保険料控除、医療費控除、生命保険料控除といった所得控除制度の適用を受けた際に差し引ける金額です。所得控除にはそれぞれ要件が定められているため、要件を満たす控除制度を確認して申告しましょう。

また、所得税の税率は課税される所得金額に応じて変わります。この計算を簡単にするために、以下のような所得税の速算表が用意されています。

所得税の速算表

• ※課税所得金額は1,000円未満切り捨て
• ※国税庁「No.2260 所得税の税率」

課税所得金額に税率を掛けて控除額を引いた金額が、所得税額です。例えば、1月1日から12月31日までの不動産所得が300万円で、利用できる所得控除の合計金額が100万円の方の課税所得金額は以下の通りです。

これを速算表に当てはめると、所得税額は以下のようになります。

所得控除については以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

• 所得控除とは？控除額の計算方法や種類を一覧でわかりやすく解説

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不動産貸し付けが事業的規模だとさまざまなメリットがある

不動産所得は、不動産貸し付けが事業的規模で行われているのかどうかによって、所得金額を計算する際に経費として計上できる範囲などに違いがあります。

不動産の貸し付けが事業的規模に該当するためには、原則として社会通念上、事業といえる程度の規模で事業を行っていることが必要です。建物や駐車場については以下の形式的な基準に当てはまれば、事業的規模として扱われます。

なお、アパート、戸建て、駐車場が混在している場合は、アパートの室数に換算して計算します。戸建てはアパート2室と同等、駐車場は5台分でアパート1室と同等です。例えば、アパートが7室、戸建てが1棟、駐車場が5台であれば、アパートの室数は「7室＋2室（戸建て1棟）＋1室（駐車場5台）＝10室」となり、事業的規模の形式基準を満たします。

事業的規模である場合は、以下のようなメリットがあります。

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青色申告の場合のメリット

10種類の所得のうち、事業所得、不動産所得、山林所得の3つの所得がある場合の確定申告の申告方法には、「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。

青色申告で65万円または55万円の青色申告特別控除を受ける場合には、複式簿記で記帳し、確定申告では「損益計算書」と「貸借対照表」を出さなければなりません。白色申告は、比較的帳簿付けが簡単な簡易簿記で良い代わりに、税制優遇などは受けられない申告方法です。

なお、青色申告特別控除が最大10万円控除の場合は、帳簿付けは簡易簿記で、提出する決算書は損益計算書のみでも問題ありません。不動産所得は青色申告をすることができますが、事業所得の場合とは受けられる税制優遇の内容に違いがあります。

まず事業所得の青色申告の場合は、以下のような税制優遇が受けられます。

これに対し、不動産所得の青色申告で受けられる税制優遇は以下のとおりです。

事業所得の申告では規模にかかわらず認められている「最大65万円または55万円の青色申告特別控除」と「青色事業専従者給与の必要経費への計上」が、不動産所得の青色申告では、事業的規模の場合にのみに認められます。

なお、5階建てのビルのオーナーが2階から5階までを貸し出し、自身は1階で店舗を営んでいるケースのように、事業所得と不動産所得を両方得ている方（いわゆる兼業）が青色申告を行う場合は、不動産所得が事業的規模でなくても、最大65万円または55万円の青色申告特別控除を受けることが可能です。

この場合、最大65万円または55万円の青色申告特別控除は先に不動産所得から差し引くこととなっているため、事業的規模でない不動産所得から10万円を差し引き、残りの部分を事業所得から差し引くことになります。不動産所得と事業所得の両方で最大65万円または55万円の青色申告特別控除を受けられるわけではない点に注意しましょう。

青色申告特別控除については以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

• 青色申告特別控除とは？65万円控除の適用要件をわかりやすく解説
• 不動産所得は青色申告にできる？確定申告の条件やメリットを解説

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確定申告の必要書類

不動産所得の確定申告では、以下の書類の提出が必要です。

事業規模か否かにかかわらず、不動産所得を申告する方は、全員が青色申告決算書か収支内訳書のどちらかの書類を提出します。会社員の副業などの場合も同様です。

また、上記の書類を作成するためには、1年間に受け取った賃料や、支払った経費の詳細が必要です。以下の書類を用意しておきましょう。

なお、所得控除の適用を受ける場合には、上記の他に適用を受ける所得控除の控除証明書なども必要です。また、給与所得者は給与所得の金額を把握するために源泉徴収票も用意しておかなければなりません。状況に応じて準備を進めてください。

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不動産所得を得ている場合に支払う税金

不動産所得を得ている方は、所得金額や所有している物件の評価額、取得額などに応じたさまざまな税金を支払わなければなりません。以下で、不動産所得を得ている方が支払う主な税金の種類や対象者を紹介します。

所得税

所得税は、一定以上の所得を得ている方が、所得金額に応じた税額を国に支払う税金です。不動産所得だけでなく、所得がある方に対して課税されます。

住民税

住民税は、前年の所得金額に応じた税額を、翌年6月以降に自治体に支払う税金です。1月1日時点で住民票がある市区町村に納めます。所得金額にかかわらず、通常は10％の所得割と4,000円の均等割、1,000円の森林環境税の合計が課せられます。なお、均等割は自治体によって金額が異なるケースがあるため、詳しくはお住まいの自治体のWebページなどをご確認ください。

消費税

事業者向けに貸し出した物件から得た不動産収入が1,000万円を超えると、翌々年から消費税を納税する義務が生じます。また、適格請求書発行事業者になっている方や、自ら課税事業者になることを選択した方は、収入金額を問わず賃借人から受け取った消費税の納付が必要です。

固定資産税

固定資産税は、1月1日時点で土地や建物などの固定資産を所有しているときに課せられる税金です。土地や建物などを所有している限り、毎年支払う必要があります。

税額は固定資産税評価額に応じて決まり、毎年春ごろに納税通知書が発送されます。東京都であれば、毎年6月1日の発送です。

都市計画税

都市計画税は、市街化区域内の土地や建物を所有している方が支払う税金です。該当する方には、固定資産税の納税通知書と同時に通知が届きます。納税も、固定資産税と併せて行います。

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不動産所得に関するインボイス制度への対応

適格請求書等保存方式（インボイス制度）とは、適格請求書（インボイス）を発行・保存することで、事業者が消費税を正しく納めるための制度です。テナントが事務所や店舗だった場合、賃料に消費税がかかるため、インボイス制度への対策を検討する必要があります。

消費税の課税事業者は、仕入税額控除を適用することができますが、仕入税額控除を適用するには、仕入れに際して受け取った請求書もインボイスである必要があります。

インボイスではない請求書を受け取った場合、仕入れの際に支払った消費税を控除できません。そのため、テナントがインボイスを受け取れなければ、テナントの消費税の納税額から家賃の消費税を控除できないという不都合が生じる可能性があります。

インボイスを発行できるのは適格請求書発行事業者のみです。場合によっては、適格請求書発行事業者となってインボイスの発行に対応しなければならないケースもあります。

自分の貸している不動産が住宅用か、事務所・店舗などのテナント向けかによって、対応の要否は以下のように変わります。テナント向けの場合は、テナントが課税事業者か否かによって対策が変わってくるため、状況を確認してしっかり検討してください。

不動産所得が住宅用の賃料のみの場合

アパートやマンションなどの住宅用の賃料は、基本的に非課税で、居住者に消費税を請求することもできません。収入が住宅の家賃収入のみという場合はインボイス制度への対策は必要ないでしょう。なお、不動産所得以外の所得がある場合は、その所得の状況に応じて、インボイス制度への対策を講じる必要があります。

不動産所得が事務所や店舗の賃料の場合

事務所や店舗など、消費税が課税される家賃収入がある場合には、テナントが免税事業者か課税事業者かによって、インボイス制度への対策が変わります。自身とテナントの状況に応じて適切な対策をとりましょう。

テナントが免税事業者の場合

テナントとして入居している事務所や店舗が免税事業者であれば、インボイスを発行する必要はありません。そのため、インボイス制度への対策は不要です。

テナントが課税事業者の場合

テナントが課税事業者である場合は、適格請求書の発行を求められる可能性があるため、インボイス制度への対策が必要です。また、テナントが課税事業者であっても、簡易課税制度を選択している場合には、仕入税額控除の適用の有無が消費税の計算に影響を与えることはありません。テナントが情報提供してくれる場合には、テナントの状況をしっかり確認して判断することが大切です。

免税事業者がインボイス制度の対応で適格請求書発行事業者になる場合には、課税事業者になるため消費税の申告が必要です。ただし、インボイス制度を機に適格請求書発行事業者になった小規模事業者には、消費税計算や手間の軽減のために2割特例制度を選択できます。

インボイス制度や2割特例については以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

• インボイス制度お役立ち情報
• インボイス制度による簡易課税制度への影響は？対応方法について解説

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この記事の監修者齋藤一生（税理士）

東京税理士会渋谷支部所属。1981年、神奈川県厚木市生まれ。明治大学商学部卒。

決算書作成、確定申告から、起業（独立開業・会社設立）、創業融資(制度融資など)、税務調査までサポート。特に副業関連の税務相談を得意としており、副業の確定申告、税金について解説した「副業起業塾 」も運営しています。

税理士事務所センチュリーパートナーズ