不動産投資で会社設立するには？資産管理会社化のタイミングを解説
監修者： 高崎 文秀（税理士）
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不動産投資は自己所有物件を賃貸する行為に当たるため、宅地建物取引業の免許は不要です。本記事では、免許が不要な理由と併せて、資産管理会社化のメリット・デメリット、検討すべきタイミング、法人化の進め方を解説します。
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不動産投資自体に宅地建物取引業の免許は不要
自己所有物件を自ら賃貸する行為は「貸主」としての行為であり、宅地建物取引業の規制対象にはなりません。ただし、免許が必要になるケースもあるため、両者の違いを次の2つの見出しで確認していきましょう。
宅建業免許が必要なのは他人の物件の仲介・代理を行う場合
宅地建物取引業法上の「取引」に該当するのは、宅地・建物の売買や交換、そして売買・交換・貸借の代理・媒介（仲介）です。つまり、他人が所有する物件について、売買や賃貸借の仲介・代理を業として行う場合には、宅地建物取引業の免許が必要になります。
宅地建物取引業とは、宅地または建物の売買・交換、および宅地または建物の売買・交換・貸借の代理・媒介を業として行うことと定義されています。
不動産投資を行う中で、将来的に他人の物件の売買や賃貸の仲介業務まで手がけたいと考えている場合は、別途この宅建業免許の取得が必要になる点を押さえておきましょう。免許なく仲介業務を行うと無免許営業として扱われる恐れがあるため、事業の範囲を広げる際は事前に確認しておくことが大切です。
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※参照：国土交通省「宅地建物取引の免許について」
自己所有物件の賃貸・管理のみなら免許不要で開業できる
一方、自己所有の物件を自ら賃貸し、管理する行為は「貸主」としての立場にあたり、宅地建物取引業法上の「取引」には該当しません。そのため、自己所有物件の賃貸・管理のみを行う不動産投資であれば、宅建業免許を取得せずに開業できます。
不動産投資から得た家賃収入を軸に資産管理会社を設立する場合も、この考え方は変わりません。免許の要否は、あくまで自ら所有する物件を賃貸するか、他人の物件の取引に関与するかという行為の実態で判断されるため、事業内容が「自己物件の賃貸・管理」の範囲にとどまる限り、法人化後も免許取得の必要は生じません。ただし、将来的に自己物件の賃貸だけでなく、他人の物件の仲介業務も手がける方針であれば、その時点で別途宅建業免許の取得を検討する必要があります。事業の方向性に応じて、免許の要否を都度確認しておくことが大切です。
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不動産投資を法人化するメリット・デメリット
不動産投資を法人化する際は、経費計上の幅が広がることや所得分散・相続対策につながるメリットがある一方、設立費用や維持コストが発生するデメリットもあります。それぞれの内容を確認していきましょう。
メリット：経費の拡大と所得分散・相続対策
資産管理会社として法人化すると、役員報酬や生命保険料の一部を損金に算入できるなど、個人所有のままでは認められない経費計上の余地が広がります。
また、家族を役員にして役員報酬を分散させれば、世帯全体での税負担を軽減できる場合があります。所得を1人に集中させるのではなく、複数の家族で分けて受け取ることで、それぞれに適用される税率を抑えやすくなる点がポイントです。
さらに、不動産を法人所有にすると、株式化によって持分の分割や生前贈与がしやすくなり、相続税評価の圧縮効果も期待できます。個人所有のまま複数の不動産を相続する場合に比べて、資産承継の手続きが円滑になりやすい点もメリットです。相続人が複数いる場合でも、不動産そのものを分割するのではなく、株式を按分して承継できるため、共有名義によるトラブルを避けやすくなります。
デメリット：設立費用と維持コスト（法人住民税均等割など）
資産管理会社を設立する際には、登録免許税や定款認証費用などの初期費用がかかります。また、個人所有と異なり、赤字であっても法人住民税の均等割が毎年発生する点にも注意が必要です。均等割は、資本金1,000万円以下・従業員50人以下の場合で標準税率年7万円とされていますが、自治体によっては超過税率が適用され、金額が異なる場合があります。
加えて、社会保険への加入義務や決算・申告といった事務負担も、個人の確定申告に比べて増加します。役員報酬を受け取る形になるため社会保険料の負担も新たに発生し、税理士に決算・申告業務を依頼する場合はその報酬も継続的にかかります。法人化を検討する際は、これらの費用・負担も踏まえて判断することが大切です。
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法人化（資産管理会社化）を検討するタイミング
資産管理会社化を検討するタイミングは、課税所得の水準による税率の分岐点と、家賃収入の規模拡大という2つの判断材料から見極められます。それぞれ詳しく見ていきましょう。
課税所得800万円前後が法人税率と所得税率の分岐点
資本金1億円以下の中小法人は、原則として年800万円以下の所得に軽減税率15％が適用されます。一方、個人の所得税は、課税所得900万円で税率33％に達する速算表になっており、所得が増えるほど段階的に税率が上がっていきます。
このため、給与所得と不動産所得を合算した課税所得が800万〜900万円を超えるあたりが、法人化を検討する1つの目安とされています。個人の所得税は超過累進課税であるため、所得が増えるほど法人税との税率差が広がっていく点も押さえておきましょう。
資本金1億円以下の中小法人については、年800万円以下の所得金額に軽減税率15％が適用されるとされています。
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※参照：国税庁「No.5759 法人税の税率」
家賃収入の拡大と維持コストのバランスで判断
所有物件が増え、家賃収入の規模が拡大するほど、法人化による税率差のメリットは大きくなります。物件数が増えて収入規模が一定水準を超えてきた段階は、資産管理会社化を検討すべきタイミングといえるでしょう。
逆に、まだ規模が小さいうちに法人化すると、法人住民税の均等割や社会保険料といった維持コストが、税率差によるメリットを上回ってしまう場合があります。物件数や家賃収入の規模と、法人の維持コストを見比べながら、法人化のタイミングを判断することが大切です。目安となる課税所得の水準に達していなくても、今後の物件購入計画によっては早めの法人化が有利になるケースもあるため、将来の事業規模も見据えて検討するとよいでしょう。
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個人所有不動産を法人へ移す流れと会社設立のポイント
個人所有の不動産を法人へ移す際は、①不動産の移転方法を決める、②資産管理会社を設立する、③所有権移転登記と各種届出を行う、という3つのステップで進めます。それぞれのポイントを確認していきましょう。
STEP1｜不動産の移転方法を決める（売買・現物出資）
個人から法人へ不動産を移す方法には、法人が個人から不動産を買い取る「売買」と、出資財産として不動産を提供する「現物出資」の2通りがあります。
現物出資は、不動産の評価額がそのまま資本金として計上される方法ですが、価額の算定方法や検査役調査の要否など、売買に比べて手続きがやや複雑になる点に注意が必要です。どちらの方法を選ぶかによって、必要な手続きや費用、スケジュールも変わってくるため、事前に専門家へ相談しながら進め方を決めておくと安心です。
STEP2｜資産管理会社を設立する（定款の事業目的に賃貸・管理を明記）
移転方法を決めたら、資産管理会社を設立します。定款作成・認証、登記申請といった一般的な会社設立手続きの詳細は、既存記事も併せてご確認ください。
定款の事業目的欄には、「不動産の所有、管理及び賃貸」「不動産の売買、賃貸及び管理」といった文言を明記する必要があります。複数の物件を保有・管理する予定がある場合は、賃貸だけでなく管理業務まで含めた記載にしておくと、事業範囲が明確になります。
将来的に、自己所有物件だけでなく他人の物件の売買・賃貸の仲介業務も行う可能性がある場合は、定款に「宅地建物取引業」を別途明記したうえで、宅建業免許の取得が必要になります。自己物件の賃貸のみを目的とする資産管理会社であれば、この記載は不要です。
なお、STEP1で現物出資を選んだ場合、不動産の評価額が500万円を超えると、原則として裁判所が選任する検査役の調査が必要になります。ただし、実務上はこの調査を省略するために、弁護士等の証明に加えて、不動産鑑定士による鑑定評価も必要になる点に注意しましょう。専門家への依頼が増える分、その分の費用や時間もあらかじめ見込んでおく必要があります。
以下の記事でも詳しく解説しています。
STEP3｜所有権移転登記と各種届出を行う
不動産の移転方法が決まったら、法務局で所有権移転登記を行います。併せて、税務署への異動届出等、必要な書類の提出も忘れずに行いましょう。
登記が完了した後は、法人名義で改めて賃貸借契約を再締結する必要があります。入居者との契約関係にも影響するため、漏れのないよう手続きを進めることが大切です。契約の相手方である入居者への通知や、家賃の振込先口座の変更なども併せて必要になるため、早めに準備を進めておきましょう。
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資産管理会社の設立・移転にかかる費用
資産管理会社の設立には、一般的な会社設立費用に加えて、不動産移転に伴う費用が発生します。それぞれの内訳と、費用を抑える方法を見ていきましょう。
会社設立費用と不動産移転に伴う登記費用・税金
一般的な会社設立費用（登録免許税・定款認証費用等）については既存記事に譲りますが、資産管理会社の設立ではこれに加えて、不動産移転に伴う費用が発生します。主な費用は次のとおりです。
- 個人所有不動産を法人へ移す場合の登録免許税（原則、不動産価額の1,000分の20）
- 不動産取得税
- 司法書士・税理士への報酬
これらの移転コストと、法人化による税率差のメリットを比較したうえで、法人化のタイミングを判断する必要があります。目先の費用だけでなく、中長期的な税負担の見通しも併せて検討しましょう。特に、複数の物件をまとめて移転する場合は登記費用・税金の負担も大きくなるため、物件を段階的に移すか一度に移すかも含めて、資金計画を立てておくことをおすすめします。
以下の記事でも詳しく解説しています。
会社設立の費用と手間を抑える方法
資産管理会社の設立にかかる費用と手間を抑えたい場合は、「弥生のかんたん会社設立」をぜひご活用ください。画面の案内に沿って必要事項を入力するだけで、定款をはじめとする会社設立時に必要な書類を作成できます※。
- ※「弥生のかんたん会社設立」は現金出資のみの対応となっており、本記事の「STEP1｜不動産の移転方法を決める（売買・現物出資）」で「現物出資」を選択した場合はご利用いただけません。詳しくはサービスページをご確認ください。
ただし、不動産の移転手続き自体は代行できない点にご注意ください。所有権移転登記や各種届出などの手続きは、別途ご自身で法務局・税務署等に対応する必要があります。会社設立の書類作成の手間を省きつつ、不動産移転の手続きには専門家のサポートも活用しながら、計画的に進めていきましょう。
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法人化のタイミングを見極めて資産管理会社の設立を進めよう
不動産投資自体に宅建業免許は不要であり、免許が必要になるのは、他人の物件の売買や賃貸の仲介・代理を業として行う場合に限られます。また、資産管理会社化を検討するタイミングは、課税所得800万〜900万円前後という税率の分岐点や、家賃収入の規模拡大が1つの目安になります。
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よくあるご質問
不動産投資に宅建業免許は必要ですか？
自己所有物件を自ら賃貸・管理するだけの不動産投資であれば、宅地建物取引業の免許は不要です。自己所有の物件を自ら賃貸し、管理する行為は「貸主」としての立場にあたり、宅地建物取引業法上の「取引」には該当しないため、免許を取得せずに開業できます。ただし、他人の物件の売買や賃貸の仲介・代理を業として行う場合は、別途宅建業免許の取得が必要になるため注意しましょう。宅建業の免許制度について詳しくは国土交通省「宅地建物取引の免許について」をご確認ください。
資産管理会社への法人化はいつ検討すべきですか？
給与所得と不動産所得を合算した課税所得が800万〜900万円を超えるあたりが、資産管理会社化を検討する1つの目安です。資本金1億円以下の中小法人は年800万円以下の所得に軽減税率15％が適用される一方、個人の所得税は課税所得900万円で税率33％に達する速算表になっており、所得が増えるほど法人税との税率差が広がります。法人税の税率について詳しくは国税庁「No.5759 法人税の税率」をご確認ください。
不動産移転に伴う費用はいくらかかりますか？
個人所有の不動産を法人へ移す際は、登録免許税（原則、不動産価額の1,000分の20）、不動産取得税、司法書士・税理士への報酬といった費用がかかります。一般的な会社設立費用に加えてこれらの移転コストが発生するため、法人化による税率差のメリットと比較したうえで、移転のタイミングを判断することが重要です。詳しくはこちらをご確認ください。
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この記事の監修者高崎 文秀（税理士）
高崎文秀税理士事務所 代表税理士／株式会社マネーリンク 代表取締役。早稲田大学理工学部応用化学科卒。
都内税理士事務所に税理士として勤務し、さまざまな規模の法人・個人のお客様を幅広く担当。2019年に独立開業。現在は法人・個人事業者の税務顧問・節税サポート、個人の税務相談・サポート、企業買収支援、税務記事の監修など幅広く活動中。また一般社団法人CSVOICE協会の認定経営支援責任者として、業績に悩む顧問先の経営改善を積極的に行う。
